ما هي القوى الخمس لبورتر في شركة Necessity Retail REIT, Inc. (RTL)؟
- ✓ Fully Editable: Tailor To Your Needs In Excel Or Sheets
- ✓ Professional Design: Trusted, Industry-Standard Templates
- ✓ Pre-Built For Quick And Efficient Use
- ✓ No Expertise Is Needed; Easy To Follow
The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) Bundle
في عالم العقارات بالتجزئة الديناميكي، يعد فهم القوى التي تشكل نجاح الأعمال أمرًا ضروريًا. تعمل شركة Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) ضمن بيئة متأثرة القوى التفاوضية للموردين و عملاء، شدة التنافس التنافسي، التي تلوح في الأفق التهديد بالبدائل، و تهديد الوافدين الجدد. كل من هذه العوامل تنسج بشكل معقد في نسيج استراتيجية السوق لشركة RTL، مما يطرح التحديات والفرص. هل لديك فضول حول كيفية تفاعل هذه القوى وتأثيرها على موضع RTL؟ الغوص أعمق للكشف عن التعقيدات في اللعب.
The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للموردين
عدد محدود من عقارات التجزئة عالية الجودة
يتميز سوق عقارات التجزئة عالية الجودة بمحدودية العرض، خاصة في المواقع المرغوبة. وفقًا للرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (ناريت)، بلغ متوسط معدل الرسملة لصناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة حوالي 5.5% في عام 2022. ويشير هذا إلى مشهد تنافسي تندر فيه الأصول عالية الجودة. يبلغ متوسط معدل الشواغر في أسواق التجزئة الرئيسية حوالي 4.3%، مما يؤكد بشكل أكبر على ظروف العرض المحدودة.
تقلل اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل من خيارات التبديل
تتراوح مدة الإيجار النموذجية لعقارات البيع بالتجزئة من 5 إلى 10 سنوات، مع قيام العديد من المستأجرين بتوقيع اتفاقيات طويلة الأجل. وفقاً للتقارير المالية لشركة RTL، فإن ما يقرب من 82% من عقود الإيجار الخاصة بها منظمة على أنها طويلة الأجل، مما يقلل من تنقل المستأجرين وقابلية الموردين للضغوط التنافسية. يؤدي هذا الالتزام طويل الأجل إلى زيادة الاعتماد على الموردين الحاليين، حيث يصبح التبديل مكلفًا ويستغرق وقتًا طويلاً.
الاعتماد الكبير على المطورين العقاريين المحليين
تتأثر عمليات RTL بشكل كبير بمطوري العقارات المحليين. اعتبارًا من عام 2022، تم تطوير أكثر من 70% من عقارات RTL أو تجديدها بشكل كبير من قبل مجموعة مختارة من المطورين المحليين. ويزيد هذا التركيز من القدرة التفاوضية للموردين، حيث تعتمد شركة RTL على هؤلاء المطورين في عمليات الاستحواذ على العقارات وتجديدها في المستقبل.
تأثير مقدمي خدمات إدارة الممتلكات
غالبًا ما يتم التعاقد على إدارة العقارات المملوكة لشركة RTL مع مقدمي خدمات خارجيين. وفي عام 2023، تشير التقديرات إلى أن حوالي 65% من التكاليف التشغيلية ستعزى إلى خدمات إدارة الممتلكات. وبالتالي، يمكن لمقدمي الخدمات هؤلاء ممارسة الضغط على RTL من خلال زيادة رسوم الخدمة أو الحد من جودة الخدمة، مما قد يؤثر على الكفاءة التشغيلية والربحية بشكل عام.
الزيادة المحتملة في تكاليف الصيانة والتشغيل
على مدى العامين الماضيين، واجهت RTL اتجاهًا متزايدًا في تكاليف الصيانة والتشغيل. وفي عام 2023، ارتفع إجمالي مصروفات التشغيل بنسبة 6.8% على أساس سنوي، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى الضغوط التضخمية التي أثرت على العمالة والمواد. وعلى وجه التحديد، ارتفعت تكاليف الصيانة لكل قدم مربع إلى حوالي 3.15 دولار، مما يعكس اتجاهًا أوسع في قطاع صناديق الاستثمار العقارية، والذي شهد زيادات متوسطة بنحو 5٪ في صيانة العقارات في جميع المجالات.
| فئة | إحصائية | مصدر |
|---|---|---|
| متوسط معدل الحد الأقصى لصناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة | 5.5% | ناريت |
| متوسط معدل الشواغر في أسواق التجزئة الرئيسية | 4.3% | سي بي آر إي |
| نسبة اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل | 82% | التقارير المالية RTL |
| نسبة العقارات التي طورها المطورون المحليون | 70% | التقارير المالية RTL |
| نسبة تكاليف التشغيل من إدارة الممتلكات | 65% | التقارير المالية RTL |
| زيادة سنوية في نفقات التشغيل | 6.8% | التقارير المالية RTL |
| تكاليف الصيانة لكل قدم مربع | $3.15 | التقارير المالية RTL |
The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء
قدرة المستأجرين على التفاوض بشأن شروط الإيجار
وقد زادت القدرة التفاوضية للمستأجرين في التفاوض على شروط الإيجار مع استمرار تطور أسواق التجزئة. وفي عام 2022، تراوح متوسط شروط الإيجار لعقارات البيع بالتجزئة بين 5 إلى 10 سنوات، مع تفاوض المستأجرين على إيجارات أساسية أقل. وفقًا لتقرير CBRE لعام 2022، انخفضت إيجارات التجزئة بمتوسط 10٪ في المناطق الحضرية بسبب زيادة قوة المستأجرين.
الطلب على مواقع البيع بالتجزئة الرئيسية
تظل مواقع البيع بالتجزئة الرئيسية مرغوبة للغاية. وفقًا لتقرير Real Capital Analytics لعام 2023، يبلغ معدل الشواغر في ممرات التجزئة الرئيسية في أفضل 50 سوقًا في الولايات المتحدة 4.5%، مما يعكس الطلب القوي. بالإضافة إلى ذلك، تتطلب مساحات البيع بالتجزئة من الفئة (أ) متوسط إيجار يبلغ 25% مقارنة بعقارات الفئة (ب) و(ج). يبلغ متوسط الإيجار المطلوب لمواقع البيع بالتجزئة الرئيسية في المناطق الحضرية حوالي 40 دولارًا للقدم المربع.
مجموعة متنوعة من مساحات التجزئة البديلة المتاحة
وفرة مساحات التجزئة البديلة، بما في ذلك التجارة الإلكترونية والمتاجر المنبثقة، توفر للمستأجرين المزيد من الخيارات عند التفاوض على عقود الإيجار. أعلن الاتحاد الوطني للبيع بالتجزئة عن زيادة بنسبة 27% في مبيعات التجزئة عبر الإنترنت في عام 2022، مما أدى إلى اشتداد المنافسة على تجار التجزئة التقليديين. بالإضافة إلى ذلك، أدى ظهور مساحات العمل المشترك ومساحات التجزئة المرنة إلى زيادة تنوع الخيارات المتاحة للمستأجرين.
الاستقرار المالي للمستأجرين والجدارة الائتمانية
ويؤثر الاستقرار المالي للمستأجرين وجدارتهم الائتمانية بشكل كبير على قدرتهم على التفاوض. اعتبارًا من عام 2023، تمكن تجار التجزئة الحاصلون على التصنيف الائتماني "A" من تأمين متوسط مفاوضات الإيجار بنسبة 10٪ أقل من الشروط السابقة، وفقًا لخدمة Moody's Investor Service. علاوة على ذلك، استحوذ تجار التجزئة المتعثرون على حوالي 15% من عقود الإيجار في عام 2022، كما أبرز بحث JLL.
تأثير الدورات الاقتصادية على إشغال المستأجر
تؤثر الدورات الاقتصادية على معدلات إشغال المستأجرين، وبالتالي تؤثر على القدرة على المساومة. خلال فترات الركود الاقتصادي، يمكن أن تنخفض معدلات إشغال التجزئة الإجمالية بشكل ملحوظ. في عام 2023، بلغ معدل الشواغر في قطاع التجزئة في الولايات المتحدة 6.1%، متأثرًا بشكل أساسي بالضغوط التضخمية وتغير سلوكيات المستهلكين، وفقًا لما أفاد به مكتب الإحصاء الأمريكي. يمنح هذا التقلب الاقتصادي نفوذًا أكبر للمستأجرين في مفاوضات الإيجار.
| عامل | تفاصيل |
|---|---|
| متوسط مدة عقد الإيجار | من 5 إلى 10 سنوات |
| متوسط إنخفاض الإيجار (2022) | 10% في المناطق الحضرية |
| معدل الشواغر في المواقع الرئيسية | 4.5% (2023) |
| إيجار قسط لمساحة الفئة أ | 25% على الفئتين B وC |
| الوسيط الذي يطلب الإيجار لشركة Prime Retail | 40 دولارًا للقدم المربع |
| زيادة مبيعات التجزئة عبر الإنترنت (2022) | 27% |
| متوسط التخفيض في مفاوضات الإيجار (المستأجرون ذوو التصنيف A) | 10% أقل من الفترات السابقة (2023) |
| تجار التجزئة المتعثرون (2022) | 15% من الإيجارات |
| معدل الشواغر الحالي للبيع بالتجزئة في الولايات المتحدة | 6.1% (2023) |
The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي
المنافسة الشديدة بين صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة
يتميز المشهد التنافسي لصناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة (REITs) بمستوى عالٍ من الكثافة. اعتبارًا من عام 2023، كان لدى سوق التجزئة REIT أكثر من 40 كيانًا متداولًا علنًا، تتنافس على حصة من القيمة السوقية البالغة 1.1 تريليون دولار تقريبًا في هذا القطاع. يشمل اللاعبون الرئيسيون شركة الدخل العقاري, مجموعة سيمون العقارية، و شركة البرج الأمريكية.
وجود صناديق استثمار عقارية كبيرة ومتنوعة
تهيمن العديد من صناديق الاستثمار العقارية الكبيرة والمتنوعة على المشهد العام، وتستفيد من حجمها ومواردها لخلق مزايا تنافسية. على سبيل المثال، أبلغت مجموعة Simon Property Group، وهي أكبر صندوق استثمار عقاري للبيع بالتجزئة، عن قيمة سوقية تبلغ حوالي 42 مليار دولار اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2023، مما يطغى إلى حد كبير على اللاعبين الصغار. يمكن لهذه الشركات الكبرى التفاوض على شروط إيجار أفضل وتقديم مساحات أكثر جاذبية للمستأجرين بسبب استقرارهم المالي الأكبر.
الديناميكيات التنافسية الإقليمية مقابل الوطنية
تختلف المنافسة بشكل كبير بين اللاعبين الإقليميين والوطنيين. غالبًا ما تخدم صناديق الاستثمار العقارية ذات التركيز الإقليمي الأسواق المحلية باستراتيجيات مستهدفة، في حين تستفيد صناديق الاستثمار العقارية الوطنية من وفورات الحجم. تدير أكبر خمس صناديق استثمار عقارية وطنية للبيع بالتجزئة 40% من إجمالي مساحة التجزئة في الولايات المتحدة، في حين تستحوذ صناديق الاستثمار العقارية الإقليمية تقريبًا 25% من السوق.
التمايز من خلال جودة العقار والموقع
ويظل التمايز حاسما في التنافس التنافسي بين صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة. تتطلب العقارات عالية الجودة في المواقع الرئيسية إيجارات أعلى ومعدلات شغور أقل. على سبيل المثال، اعتبارًا من عام 2023، بلغ متوسط أسعار الإيجار للعقارات الواقعة في الأسواق الحضرية من الدرجة الأولى 40 دولارًا للقدم المربع، مقارنة ب 25 دولارًا للقدم المربع في الأسواق الثانوية. علاوة على ذلك، أظهرت العقارات التي تحتوي على خدمات التجزئة الأساسية، مثل محلات البقالة، مرونة خلال فترات الركود الاقتصادي، مما أدى إلى تعزيز رغبتها.
تشبع السوق في مراكز البيع بالتجزئة الرئيسية
يشكل تشبع السوق تحديًا كبيرًا في مراكز البيع بالتجزئة الرئيسية. تشهد المدن الكبرى، مثل نيويورك ولوس أنجلوس وشيكاغو، منافسة عالية، مما يؤدي إلى زيادة المعروض من مساحات البيع بالتجزئة. اعتبارًا من عام 2023، وصل معدل الشواغر في عقارات البيع بالتجزئة في نيويورك إلى ما يقرب من 1.5% 11%مما يشير إلى ضغوط تنافسية كبيرة. إن إدخال مشاريع تطوير جديدة في هذه الأسواق المشبعة يمكن أن يؤدي إلى مزيد من الانخفاض في الإيجارات وزيادة معدل دوران المستأجرين.
| اسم ريت | القيمة السوقية (بالمليارات) | النسبة المئوية لإجمالي السوق | متوسط سعر الإيجار (لكل قدم مربع) |
|---|---|---|---|
| شركة الدخل العقاري | $28 | 2.5% | $15 |
| مجموعة سيمون العقارية | $42 | 3.8% | $40 |
| شركة البرج الأمريكية | $98 | 8.9% | $12 |
| شركاء بروكفيلد العقاريين | $15 | 1.4% | $20 |
| شركة كيمكو العقارية | $10 | 0.9% | $18 |
The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - قوى بورتر الخمس: تهديد البدائل
نمو التجارة الإلكترونية والتسوق عبر الإنترنت
لقد أثر النمو السريع للتجارة الإلكترونية بشكل كبير على سلوك المستهلك. اعتبارًا من عام 2023، بلغت مبيعات التجارة الإلكترونية في الولايات المتحدة ما يقرب من 1.03 تريليون دولار، يمثل حولها 15.3% من إجمالي مبيعات التجزئة. وقد أدى هذا النمو إلى تحويل تفضيلات المستهلكين نحو التسوق عبر الإنترنت، مما يشكل تهديدًا كبيرًا لمنافذ البيع بالتجزئة التقليدية.
علاوة على ذلك، في عام 2021، زادت مبيعات التجزئة عبر الإنترنت بنسبة 14.2% مقارنة بالعام السابق. يمثل اللاعبون الرئيسيون مثل أمازون ما يقرب من 39% من مبيعات التجارة الإلكترونية في الولايات المتحدة، مما يدل بوضوح على فعالية البدائل عبر الإنترنت.
التوسع في التطويرات متعددة الاستخدامات
ظهرت التطورات متعددة الاستخدامات كبدائل تنافسية لأشكال البيع بالتجزئة التقليدية. وقد اكتسب هذا الاتجاه قوة الجذب، مع أكثر من 2,200 المشاريع متعددة الاستخدام التي أفاد عنها معهد الأراضي الحضرية في عام 2022، والتي تجمع بين المساحات السكنية والتجارية والتجزئة. غالبًا ما تتميز العقارات في هذه الإعدادات بوسائل الراحة والخدمات المختلفة التي تجذب المستهلكين، وبالتالي زيادة المنافسة على مؤسسات البيع بالتجزئة القياسية.
وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تنمو قيمة العقارات متعددة الاستخدامات 10% سنويًا، مما يؤكد بشكل أكبر على التحول المحتمل في تفضيلات المستهلكين نحو هذه التطورات الشاملة التي تركز على المجتمع.
ظهور أشكال التجزئة البديلة
تستمر أشكال البيع بالتجزئة البديلة، بما في ذلك متاجر الخصم ومراكز التسوق، في جذب المستهلكين ذوي الحساسية للأسعار. وفي عام 2022، وصلت مبيعات التجزئة المخفضة 50 مليار دولار في الولايات المتحدة، مما يدل على 20% زيادة اعتبارًا من عام 2021. علاوة على ذلك، شهدت مبيعات منافذ البيع في مراكز التسوق ارتفاعًا مطردًا، حيث وصلت القيم المتوقعة إلى 63 مليار دولار بحلول عام 2024.
لا تقدم هذه التنسيقات أسعارًا تنافسية فحسب، بل تلبي أيضًا احتياجات شرائح محددة من المستهلكين، مما يشكل تهديدًا مستمرًا لتجار التجزئة التقليديين.
شعبية المتاجر المنبثقة والإيجارات المؤقتة
أدى ظهور تجارة التجزئة المنبثقة إلى إعادة تشكيل استراتيجيات مشاركة المستهلكين. في عام 2022، تم تقدير قيمة قطاع التجزئة المنبثقة بحوالي 10 مليارات دولار، مع أكثر 10,000 تم إطلاق المتاجر المنبثقة في جميع أنحاء الولايات المتحدة. ومن المتوقع أن ينمو هذا الاتجاه بمقدار 15% سنويًا حيث تستفيد الشركات من المساحات المؤقتة لاختبار أسواق جديدة وإشراك المستهلكين بشكل ديناميكي.
تحول المستهلك نحو التجزئة التجريبية
اكتسبت تجارة التجزئة التجريبية شعبية كبيرة حيث يسعى المستهلكون إلى تجارب تسوق غامرة بدلاً من مجرد المعاملات. تقريبا 70% من جيل الألفية والمستهلكين من الجيل Z يفضلون الإنفاق على الخبرات أكثر من المنتجات، مما يؤدي إلى 25% تراجع التسوق التقليدي في بعض الأسواق. وقد أدى هذا التحول إلى قيام تجار التجزئة بالابتكار في عروضهم، مما أظهر أن التجارب الجذابة يمكن أن تكون بمثابة بدائل لتجارة التجزئة التقليدية.
وبالتالي، يجب أن يتكيف قطاع تجارة التجزئة الضرورية مع هذا الواقع الجديد، في مواجهة منافسة مباشرة من المؤسسات التي تعطي الأولوية للعناصر التجريبية.
| سنة | مبيعات التجارة الإلكترونية في الولايات المتحدة (تريليون دولار) | مشاريع متعددة الاستخدامات (عدد) | مبيعات التجزئة المخفضة (مليار دولار) | قيمة التجزئة المنبثقة (مليار دولار) | مبيعات مراكز التسوق (مليار دولار) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 0.92 | 2,000 | 41.67 | 8.5 | 56 |
| 2022 | 1.03 | 2,200 | 50 | 10 | 59 |
| 2023 | لا يوجد | لا يوجد | لا يوجد | لا يوجد | 63 (متوقع) |
| 2024 | لا يوجد | لا يوجد | لا يوجد | لا يوجد | 63 (متوقع) |
The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - قوى بورتر الخمس: تهديد الوافدين الجدد
متطلبات رأس المال العالية للداخلين الجدد إلى السوق
تعتبر النفقات الرأسمالية الأولية لدخول سوق التجزئة REIT كبيرة. وفقًا للجمعية الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (ناريت)، يمكن أن يتراوح متوسط رأس المال المطلوب للحصول على عقار واحد للبيع بالتجزئة من ** 5 ملايين دولار ** إلى ** 20 مليون دولار **، اعتمادًا على الموقع ونوع العقار. وهذا الحاجز المالي الكبير يردع العديد من الداخلين الجدد المحتملين.
عقبات تنظيمية وامتثال واسعة النطاق
ويواجه الوافدون الجدد العديد من التحديات التنظيمية، بما في ذلك الامتثال لقانون شركات الاستثمار لعام 1940 وقوانين تقسيم المناطق المحلية. يمكن أن تكون تكلفة الامتثال مرتفعة، حيث يلزم ما يقدر بـ **100,000** إلى **800,000** دولار سنويًا فقط مقابل الرسوم القانونية ورسوم الامتثال، اعتمادًا على حجم العمليات ونطاقها.
إقامة علاقات مع المستأجرين الرئيسيين
تستفيد صناديق الاستثمار العقارية القائمة من العلاقات طويلة الأمد مع تجار التجزئة الرئيسيين، مما قد يؤثر بشكل كبير على قوة التفاوض وشروط الإيجار. على سبيل المثال، غالبًا ما يكون لصناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة الضرورية مستأجرون يساهمون بإجمالي **80%** إلى **90%** من دخل الإيجار، ويتمتع العديد منهم بعقود إيجار متعددة السنوات. يعمل إطار العلاقة الحالي هذا بمثابة حاجز أمام الداخلين الجدد الذين يحاولون ترسيخ أنفسهم في السوق.
وفورات الحجم التي حققتها صناديق الاستثمار العقارية القائمة
تستفيد صناديق الاستثمار العقارية المنشأة من وفورات الحجم، مما يقلل من تكاليف كل وحدة. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، يبلغ متوسط نسبة النفقات التشغيلية لصندوق الاستثمار العقاري حوالي **15%**، في حين قد يواجه الداخلون الجدد نسب نفقات تشغيلية تتراوح بين **25%** و**40%**. هذا التفاوت في الكفاءة التشغيلية يمكن أن يؤثر بشدة على ربحية الوافدين الجدد.
العوائق المتعلقة بتشبع السوق وندرة المواقع الرئيسية
لقد أصبح سوق التجزئة لصناديق الاستثمار العقارية، وخاصة بالنسبة لتجارة التجزئة الضرورية، مشبعًا بشكل متزايد. أشار تقرير صادر عن CoStar Group في عام 2023 إلى أن **أكثر من 90%** من مساحات البيع بالتجزئة الرئيسية في المناطق الحضرية مشغولة بالفعل. تمثل ندرة المواقع الرئيسية إلى جانب ارتفاع تكاليف الدخول تحديًا إضافيًا للاعبين الجدد في السوق.
| نوع الحاجز | التكاليف / الآثار المقدرة |
|---|---|
| النفقات الرأسمالية الأولية | 5 ملايين دولار - 20 مليون دولار |
| تكاليف الامتثال | 100,000 دولار - 800,000 دولار سنويًا |
| نسبة النفقات التشغيلية | 15% لصناديق الاستثمار العقاري القائمة؛ 25% - 40% للداخلين الجدد |
| تشبع السوق | أكثر من 90% من مساحات التجزئة الرئيسية مشغولة |
باختصار، يتطلب التعامل مع تعقيدات سوق العقارات بالتجزئة أن تظل شركة The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) ذكية وقابلة للتكيف. ال القدرة التفاوضية للموردين تتشكل هذه العقارات من خلال خصائص محدودة عالية الجودة وعقود إيجار طويلة الأجل، مما يحد من المرونة بطبيعتها. وفي الوقت نفسه، القدرة التفاوضية للعملاء يتوقف الأمر على قدرتهم على التفاوض بشأن الشروط المواتية والبحث المستمر عن المواقع الرئيسية. لا تزال المنافسة التنافسية شديدة، ويبرزها وجود صناديق الاستثمار العقارية المتنوعة والتشبع الذي شوهد في بعض المناطق. علاوة على ذلك، فإن التهديد بالبدائل ينمو مع ارتفاع التجارة الإلكترونية وتحول تفضيلات المستهلكين نحو البيع بالتجزئة التجريبي. وأخيرا، في حين تهديد الوافدين الجدد ورغم أن الطلب على رأس المال كبير والحواجز التنظيمية، فإن المشهد لا يزال ديناميكيًا ومليئًا بالتحديات.
[right_ad_blog]