Was sind die fünf Kräfte des Michael Porter der Notwendigkeit des Einzelhandel REIT, Inc. (RTL)?

In der dynamischen Welt der Einzelhandelsimmobilien ist das Verständnis der Kräfte, die den Geschäftserfolg gestalten, von wesentlicher Bedeutung. Die Notwendigkeit des Einzelhandels REIT, Inc. (RTL) arbeitet innerhalb einer Landschaft, die von beeinflusst wird Verhandlungsbefugnisse von Lieferanten Und Kundendie Intensität von Wettbewerbsrivalität, das drohend Bedrohung durch Ersatzstoffeund die Bedrohung durch neue Teilnehmer. Jeder dieser Faktoren verwebt aufdringlich die Marktstrategie von RTL und bietet sowohl Herausforderungen als auch Chancen. Neugierig, wie diese Kräfte miteinander interagieren und die Positionierung von RTL beeinflussen? Tauchen Sie tiefer, um die Feinheiten im Spiel aufzudecken.

Die Notwendigkeit des Einzelhandel REIT, Inc. (RTL) - Porters fünf Kräfte: Verhandlungskraft der Lieferanten

Begrenzte Anzahl hochwertiger Einzelhandelsimmobilienimmobilien im Einzelhandel

Der Markt für qualitativ hochwertige Einzelhandelsimmobilien zeichnet sich durch ein begrenztes Angebot aus, insbesondere an wünschenswerten Orten. Nach Angaben der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) lag die durchschnittliche Kapitalisierungsrate für REITs im Einzelhandel im Jahr 2022 bei rund 5,5%. Dies zeigt eine Wettbewerbslandschaft, in der hochwertige Vermögenswerte knapp sind. Die durchschnittliche Leerstandsquote in den erstklassigen Einzelhandelsmärkten beträgt ungefähr 4,3%und betont die engen Angebotsbedingungen weiter.

Langzeitmietverträge reduzieren die Schaltoptionen

Die typische Mietdauer für Einzelhandelsimmobilien liegt zwischen 5 und 10 Jahren, wobei viele Mieter längerfristige Vereinbarungen unterzeichnen. Laut Finanzberichten von RTL sind rund 82% seiner Mietverträge als langfristig strukturiert, wodurch die Mietermobilität und die Anfälligkeit des Lieferanten für Wettbewerbsdruck verringert werden. Dieses langfristige Engagement erhöht die Abhängigkeit von aktuellen Lieferanten, da das Umschalten kostspielig und zeitaufwändig wird.

Hohe Abhängigkeit von lokalen Immobilienentwicklern

Die Geschäftstätigkeit von RTL wird von lokalen Immobilienentwicklern erheblich beeinflusst. Ab 2022 wurden mehr als 70% der Immobilien von RTL von einer ausgewählten Gruppe lokaler Entwickler entwickelt oder wesentlich renoviert. Diese Konzentration erhöht die Verhandlungsleistung der Lieferanten, da RTL auf diese Entwickler für zukünftige Immobilienakquisitionen und -Renovierungsarbeiten angewiesen ist.

Einfluss von Anbietern von Immobilienverwaltungsdienstleistern

Die Verwaltung von Immobilien, die RTL gehören, wird häufig an Dienstleister von Drittanbietern aufgenommen. Im Jahr 2023 wurden geschätzt, dass rund 65% der Betriebskosten auf Immobilienverwaltungsdienste zurückzuführen sind. Daher können diese Anbieter Druck auf die RTL ausüben, indem sie die Servicegebühren erhöhen oder die Servicequalität einschränken, was sich auf die Gesamtwirtschaft und Rentabilität auswirken kann.

Mögliche Erhöhung der Wartungs- und Betriebskosten

In den letzten Jahren war RTL vor einem steigenden Trend zu Wartungs- und Betriebskosten ausgesetzt. Im Jahr 2023 stiegen die Gesamtbetriebskosten gegenüber dem Vorjahr um 6,8%, vor allem auf den Inflationsdruck, der Arbeit und Materialien betrifft. Insbesondere stiegen die Wartungskosten pro Quadratfuß auf ca. 3,15 USD, was einen breiteren Trend im REIT -Sektor widerspiegelte, der durchschnittliche Erhöhungen von etwa 5% bei der Wartung von Immobilien auf der gesamten Board verzeichnete.

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Fähigkeit der Mieter, Leasingbedingungen auszuhandeln

Die Verhandlungsmacht von Mietern bei der Verhandlung von Mietverhältnissen hat zugenommen, da sich die Einzelhandelsmärkte weiterentwickeln. Im Jahr 2022 lagen die durchschnittlichen Mietbegriffe für Einzelhandelsimmobilien zwischen 5 und 10 Jahren, wobei die Mieter unter niedrigeren Grundmieten aushandeln. Laut dem 2022 -Bericht von CBRE gingen die Einzelhandelsmieten in städtischen Gebieten aufgrund einer erhöhten Mietermacht um durchschnittlich 10% zurück.

Nachfrage nach erstklassigen Einzelhandelsstandorten

Die erstklassigen Einzelhandelsstandorte sind nach wie vor sehr gefragt. Laut einem Bericht von 2023 Real Capital Analytics beträgt die Leerstandsquote in den erstklassigen Einzelhandelskorridoren in den Top 50 US -Märkten 4,5%, was die starke Nachfrage widerspricht. Darüber hinaus verfügt die Einzelhandelsflächen der Klasse A über eine durchschnittliche Mietprämie von 25% gegenüber den Eigenschaften der Klasse B und C. Die mediane Miete für erstklassige Einzelhandelsstandorte in Metropolen beträgt ca. 40 USD pro Quadratfuß.

Vielzahl von alternativen Einzelhandelsräumen erhältlich

Die Fülle alternativer Einzelhandelsräume, einschließlich E-Commerce- und Pop-up-Shops, bietet den Mietern mehr Optionen bei der Aushandlung von Mietverträgen. Die National Retail Federation verzeichnete einen Anstieg des Online-Einzelhandelsumsatzes im Jahr 2022 um 27%, was zu einem verstärkten Wettbewerb um traditionelle stationäre Einzelhändler führte. Darüber hinaus hat der Anstieg von gemeinsamen und flexiblen Einzelhandelsflächen die Möglichkeiten für Mieter weiter diversifiziert.

Finanzielle Stabilität und Kreditwürdigkeit der Mieter der Mieter

Die finanzielle Stabilität und die Kreditwürdigkeit der Mieter beeinflussen ihre Verhandlungsmacht erheblich. Laut Moody's Investor Service konnten Einzelhändler mit "A" -Kreditkennzahlen durchschnittliche Mietverhandlungen mit 10% weniger als frühere Amtszeiten abhalten. Darüber hinaus machten notleidende Einzelhändler im Jahr 2022 etwa 15% der Pachtverträge aus, wie die Forschung von JLL hervorgehoben wurde.

Auswirkungen von Wirtschaftszyklen auf die Mieterbelegung

Wirtschaftszyklen wirken sich auf die Mieterbelegungsraten aus und beeinflussen dadurch die Verhandlungsmacht. Während wirtschaftlicher Abschwünge können die Gesamtbetragsquoten der Einzelhandel erheblich sinken. Im Jahr 2023 betrug die US -amerikanische Leerstandsquote bei 6,1%, hauptsächlich durch den Inflationsdruck und das Verschieben von Verbraucherverhalten, wie das US -amerikanische Volkszählungsamt berichtet. Diese wirtschaftliche Volatilität gewährt den Mietern den Mietvertragsverhandlungen mehr Hebel.

Die Notwendigkeit des Einzelhandels REIT, Inc. (RTL) - Porters fünf Kräfte: Wettbewerbsrivalität

Intensive Konkurrenz zwischen REITS REITS

Die wettbewerbsfähige Landschaft für Immobilieninvestitionen (REITs) ist durch ein hohes Maß an Intensität gekennzeichnet. Ab 2023 hatte der Markt für Retail REIT über 40 börsennotierte Unternehmen, die um einen Anteil der Marktkapitalisierung von rund 1,1 Billionen US -Dollar in diesem Sektor konkurrierten. Zu den wichtigsten Spielern gehören Realty Income Corporation, Simon Property Group, Und American Tower Corporation.

Vorhandensein großer diversifizierter REITs

Viele große diversifizierte REITs dominieren die Landschaft und nutzen ihre Größe und Ressourcen, um Wettbewerbsvorteile zu erzielen. Zum Beispiel meldete die Simon Property Group, der größte REIT -REIT, eine Marktkapitalisierung von ungefähr 42 Milliarden US -Dollar Ab dem zweiten Quartal 2023 überschattet sich kleinere Spieler erheblich. Diese größeren Unternehmen können aufgrund ihrer größeren finanziellen Stabilität bessere Mietbegriffe aushandeln und den Mietern attraktivere Räume bieten.

Regionale vs. nationale Wettbewerbsdynamik

Der Wettbewerb variiert signifikant zwischen regionalen und nationalen Spielern. Regional fokussierte REITs bedienen häufig lokale Märkte mit gezielten Strategien, während nationale REITs von Skaleneffekten profitieren. Die fünf wichtigsten nationalen Einzelhandels -REITs verwalten über 40% der gesamten Einzelhandelsflächen in den USA, während regionale REITs ungefähr erfassen 25% des Marktes.

Differenzierung durch Qualität und Standort im Eigentum

Die Differenzierung bleibt für die Wettbewerbsrivalität zwischen REITS -REITs von entscheidender Bedeutung. Hochwertige Eigenschaften an Prime-Standorten haben höhere Mieten und niedrigere Leerstandsraten. Zum Beispiel ab 2023 wurden Immobilien in erstklassigen städtischen Märkten gemeldet 40 USD pro Quadratfuß, im Vergleich zu 25 USD pro Quadratfuß in Sekundärmärkten. Darüber hinaus haben Immobilien mit wesentlichen Einzelhandelsdiensten wie Lebensmittelgeschäften während wirtschaftlicher Abschwünge Widerstandsfähigkeit gezeigt und ihre Wünschbarkeit verbessert.

Marktsättigung in wichtigen Einzelhandelszentren

Die Marktsättigung stellt eine bedeutende Herausforderung in wichtigen Einzelhandelszentren dar. Große Städte wie New York, Los Angeles und Chicago präsentieren einen hohen Wettbewerb, was zu einem Überangebot an Einzelhandelsflächen führt. Ab 2023 erreichte die Leerstandsquote in New Yorker Einzelhandelsimmobilien ungefähr ungefähr 11%, was auf einen erheblichen Wettbewerbsdruck hinweist. Die Einführung neuer Entwicklungen in diesen gesättigten Märkten kann zu einem weiteren Mietrückgang und einem erhöhten Umsatz von Mietern führen.

Die Notwendigkeit des Einzelhandel REIT, Inc. (RTL) - Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatzstoffe

Wachstum des E-Commerce- und Online-Einkaufs

Das schnelle Wachstum des E-Commerce hat das Verbraucherverhalten erheblich beeinflusst. Ab 2023 machten US-E-Commerce-Verkäufe ungefähr ungefähr $ 1,03 Billion, dargestellt 15.3% des gesamten Einzelhandelsumsatzes. Dieses Wachstum hat die Verbraucherpräferenzen in Richtung Online -Einkäufe verändert und eine erhebliche Bedrohung für traditionelle Einzelhandelsgeschäfte darstellt.

Darüber hinaus stieg im Jahr 2021 der Online -Einzelhandelsumsatz um den Einzelhandelsumsatz um 14.2% im Vergleich zum Vorjahr. Große Spieler wie Amazon haben fast verantwortlich 39% des US-amerikanischen E-Commerce-Verkaufs, der die Potenz von Online-Alternativen deutlich zeigt.

Erweiterung von Entwicklungen mit gemischten Nutzung

Entwicklungen mit gemischten Nutzung haben sich als wettbewerbsfähige Alternativen zu traditionellen Einzelhandelsformaten herausgestellt. Der Trend hat Traktion mit Over erlangt 2,200 Projekte mit gemischten Nutzung, die vom Urban Land Institute im Jahr 2022 gemeldet wurden und die Wohn-, Gewerbe- und Einzelhandelsflächen kombinieren. Immobilien in diesen Umgebungen bieten häufig verschiedene Annehmlichkeiten und Dienstleistungen, die Verbraucher anziehen und damit den Wettbewerb um Standardeinrichtungen erhöhen.

Darüber hinaus wird der Wert von gemischten Nutzungseigenschaften voraussichtlich umwachsen 10% Jährlich unterstreicht die potenzielle Verschiebung der Verbraucherpräferenzen in Bezug auf diese umfassenden Gemeinschafts-zentrierten Entwicklungen jährlich weiter.

Entstehung alternativer Einzelhandelsformate

Alternative Einzelhandelsformate, einschließlich Rabatt-Läden und Outlet-Einkaufszentren, ziehen weiterhin preisempfindliche Verbraucher an. Im Jahr 2022 erreichten Rabatteinzelhandlungsverkäufe 50 Milliarden Dollar in den USA, um a zu zeigen 20% Erhöhung ab 2021. Außerdem hat der Umsatz mit Outlet Mall einen stetigen Anstieg mit den projizierten Werten erreicht 63 Milliarden US -Dollar bis 2024.

Diese Formate bieten nicht nur wettbewerbsfähige Preisgestaltung an, sondern präsentieren auch bestimmte Verbrauchersegmente, was eine konsequente Bedrohung für die traditionellen Notwendigkeitshandel darstellt.

Popularität von Pop-up-Läden und vorübergehenden Mietverträgen

Der Aufstieg des Pop-up-Einzelhandels hat die Strategien für die Verbraucherbindung umgestaltet. Im Jahr 2022 wurde der Pop-up-Einzelhandelssektor ungefähr bewertet 10 Milliarden Dollar, mit über 10,000 Pop-up-Stores, die in den USA eingeführt wurden 15% Jährlich nutzen Unternehmen temporäre Räume, um neue Märkte zu testen und die Verbraucher dynamisch einzubeziehen.

Verbraucherverschiebung in Richtung Erfahrungshandel

Der Erfahrungshandel hat an Popularität gewonnen, da die Verbraucher eher ein Einkaufserlebnis als nur Transaktionen suchen. Fast 70% von Millennials und Gen Z -Verbrauchern bevorzugen es, für Erfahrungen über Produkte auszugeben, was zu a führt 25% Rückgang des traditionellen Einkaufs in einigen Märkten. Diese Verschiebung hat Einzelhändler zu Innovationen in ihren Angeboten veranlasst und zeigt, dass ansprechende Erfahrungen als Ersatz für den traditionellen Einzelhandel fungieren können.

Infolgedessen muss sich der Notwendigkeitshandelssektor an diese neue Realität anpassen und sich direkt an den Einrichtungen konfrontiert, um experimentelle Elemente zu priorisieren.

Die Notwendigkeit des Einzelhandel REIT, Inc. (RTL) - Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Neueinsteiger

Hohe Kapitalanforderungen für neue Marktteilnehmer

Der anfängliche Kapitalaufwand für den Eintritt in den Einzelhandels -REIT -Markt ist erheblich. Nach Angaben der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) kann das durchschnittliche Eigenkapital für den Erwerb einer einzigen Einzelhandelsimmobilie je nach Standort und Eigentumsart zwischen 5 Mio. $ ** bis ** $ 20 Mio. ** liegen. Diese bedeutende finanzielle Barriere verhindert viele potenzielle neue Teilnehmer.

Umfangreiche regulatorische und Compliance -Hürden

Neue Teilnehmer stehen vor zahlreichen regulatorischen Herausforderungen, darunter die Einhaltung des Investmentgesellschaft Act von 1940 und die lokalen Zonierungsgesetze. Die Kosten für die Einhaltung können hoch sein, mit einem geschätzten ** $ 100.000 ** bis ** $ 800.000 **, je nach Größe und Operationsumfang jährlich, nur für Rechts- und Konformitätsgebühren erforderlich.

Etablierte Beziehungen zu Schlüsselmietern

Etablierte REITs nutzen langjährige Beziehungen zu wichtigen Einzelhändlern, was die Verhandlungsmacht erheblich beeinflussen und die Begriffe der Leasingmietung erheblich beeinflussen kann. Zum Beispiel haben REITs für Notwendigkeiten häufig Mieter, die eine kombinierte Gesamtzahl von ** 80%** bis ** 90%** des Mieteinkommens beitragen, wobei viele mehrjährige Mietverträge genießen. Dieser vorhandene Beziehungsrahmen dient als Hindernis für neue Teilnehmer, die versuchen, sich auf dem Markt zu etablieren.

Skaleneffekte, die durch bestehende REITs erreicht werden

Etablierte REITs profitieren von Skaleneffekten und senken die Kosten von pro Einheit. Ab dem zweiten Quartal 2023 beträgt die durchschnittliche Betriebskostenquote für einen REIT ungefähr ** 15%**, während neue Teilnehmer mit Betriebskostenverhältnissen zwischen ** 25%** und ** 40%** ausgesetzt sein können. Diese Unterschiede in der operativen Effizienz können die Rentabilität für neue Teilnehmer stark beeinträchtigen.

Barrieren im Zusammenhang mit der Marktsättigung und der erstklassigen Standortknappheit

Der Einzelhandels -REIT -Markt, insbesondere für den Notwendigkeitshandel, wird immer mehr gesättigt. Ein Bericht der Costar Group im Jahr 2023 ergab, dass ** über 90%** von erstklassigen Einzelhandelsflächen in städtischen Gebieten bereits besetzt sind. Die Knappheit der erstklassigen Standorte in Verbindung mit hohen Einstiegskosten ist eine zusätzliche Herausforderung für neue Marktteilnehmer.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Komplexität des Marktes für den Einzelhandel im Immobilienmarkt verlangt, dass die Notwendigkeit von Retail Reit, Inc. (RTL) scharfsinnig und anpassungsfähig bleibt. Der Verhandlungskraft von Lieferanten ist geformt durch begrenzte hochwertige Eigenschaften und langfristige Mietverträge, die von Natur aus die Flexibilität einschränken. Inzwischen die Verhandlungskraft der Kunden hängt von ihrer Fähigkeit ab, günstige Begriffe und die ständige Suche nach erstklassigen Standorten zu verhandeln. Die Wettbewerbsrivalität bleibt intensiv, beleuchtet durch das Vorhandensein diversifizierter REITs und die in einigen Regionen beobachtete Sättigung. Außerdem die Bedrohung durch Ersatzstoffe Wächst, wenn der E-Commerce steigt und sich die Verbraucherpräferenzen in Richtung Erfahrungshandel verlagern. Schließlich während der Bedrohung durch neue Teilnehmer wird durch erhebliche Kapitalanforderungen und regulatorische Barrieren gemildert, die Landschaft bleibt dynamisch und herausfordernd.