تحليل PESTEL لشركة Blackstone Mortgage Trust، Inc. (BXMT)

في المشهد الديناميكي للتمويل العقاري، تتنقل شركة Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) في بيئة متعددة الأوجه تشكلها عوامل خارجية مختلفة. من خلال تحليل PESTLE التفصيلي، نستكشف الشبكة المعقدة من سياسي تأثيرات، اقتصادي التقلبات، الاجتماعية التحولات, التكنولوجية التقدم, قانوني الامتثال، و بيئية الاعتبارات التي تؤثر على القرارات والعمليات الإستراتيجية لشركة BXMT. انغمس في التعقيدات التي تحدد مشهد أعمال BXMT واكتشف كيفية تفاعل هذه العناصر لتحقيق النجاح والتحديات على حدٍ سواء.

Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

تؤثر سياسات الإسكان الحكومية على أسواق العقارات

لدى الحكومة الأمريكية سياسات مختلفة تؤثر على أسواق الإسكان مثل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بحدود محددة بمبلغ 420.680 دولارًا أمريكيًا لمنازل الأسرة الواحدة في المناطق منخفضة التكلفة اعتبارًا من عام 2023.

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت إدارة بايدن خطة لاستثمار 10 مليارات دولار لدعم الإسكان الميسر، في حين يتأثر سوق الإسكان بشكل عام بسياسات مثل قوانين تقسيم المناطق ولوائح الملكية على مستوى الولاية والمستوى المحلي.

تأثير لوائح أسعار الفائدة

يحدد الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية، والذي يؤثر بشكل مباشر على أسعار الفائدة على الرهن العقاري. اعتبارًا من سبتمبر 2023، كان معدل الفائدة على الأموال الفيدرالية مستهدفًا بين 5.25% و5.50%، مما أثر على معدلات الرهن العقاري التي بلغ متوسطها 7.31% للرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا.

بلغ متوسط ​​العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات حوالي 4.31% في عام 2023، مما أثر على تكاليف اقتراض BXMT.

تأثير السياسات الضريبية على الاستثمار العقاري

أدى الإصلاح الضريبي الذي تم تنفيذه بموجب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA) في عام 2017 إلى الحد من خصم الضرائب الحكومية والمحلية (SALT) إلى 10000 دولار، مما أثر على الولايات التي تفرض ضرائب مرتفعة وعلى الاستثمارات العقارية. تم تخفيض معدل الضريبة على الشركات من 35% إلى 21%.

السياسة الضريبية	التأثير على BXMT
قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (2017)	خفض معدل الضريبة على الشركات إلى 21%
سقف خصم الملح	يؤثر على المستثمرين الحكوميين ذوي الضرائب المرتفعة، مما يقلل من جاذبيتهم
انخفاض قيمة العقارات	أكثر من 27.5 سنة للعقارات السكنية، مما يؤثر على التدفق النقدي

الاستقرار السياسي يؤثر على ثقة الاستثمار

ويظل الاستقرار السياسي في الولايات المتحدة عاملاً مهمًا، حيث تحافظ البلاد على درجة مؤشر المخاطر السياسية المنخفضة عند 1.12 اعتبارًا من عام 2023، وفقًا لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية. ويعزز هذا الاستقرار ثقة المستثمرين، وبالتالي يؤثر بشكل إيجابي على عمليات BXMT.

السياسات التجارية المؤثرة على الاستثمارات الدولية

التوترات التجارية والتعريفات الجمركية يمكن أن تعيق الاستثمارات الدولية. على سبيل المثال، أدت التعريفات الجمركية المفروضة بموجب المادة 301 على الواردات الصينية إلى فرض تعريفات جمركية تصل إلى 25% على سلع معينة، مما قد يؤدي إلى تغيير أنماط الاستثمار. وفي عام 2023، بلغ إجمالي التجارة الأمريكية في السلع والخدمات 6 تريليون دولار.

السياسة التجارية	التأثير على العقارات
القسم 301 التعريفات (2018)	رسوم جمركية 25% على بعض الواردات من الصين
حجم التجارة الأمريكية (2023)	6 تريليون دولار
تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر في عام 2023	257 مليار دولار

Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

التقلبات في أسعار الفائدة

تؤثر إجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل كبير على أسعار الفائدة، والتي تؤثر بدورها على أسعار الرهن العقاري. اعتبارًا من أكتوبر 2023، تم تحديد سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية عند 5.25% إلى 5.50%.

تاريخياً، أظهرت أسعار الفائدة اتجاهاً هبوطياً منذ أن بلغت ذروتها عند 19.1% في أوائل الثمانينات. في السنوات الأخيرة، ظهرت تقلبات كبيرة:

سنة	سعر الفائدة (٪)
2019	2.50
2020	0.25
2021	0.25
2022	4.50
2023	5.25 - 5.50

التغيرات في معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي

يتقلب نمو الناتج المحلي الإجمالي للاقتصاد الأمريكي بسبب عوامل مختلفة بما في ذلك الإنفاق الاستهلاكي، والسياسات الحكومية، والظروف الاقتصادية العالمية. وفي الربع الثاني من عام 2023، بلغ معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي السنوي 2.1%، وهو ما يمثل انخفاضًا طفيفًا عن النمو البالغ 2.9% في الربع الأول من عام 2023. وتتوقع التوقعات لعام 2024 معدل نمو يبلغ حوالي 1.9%.

التضخم وضغوطه على معدلات الرهن العقاري

تؤثر معدلات التضخم بشكل مباشر على معدلات الرهن العقاري التي تؤثر على تكاليف الاقتراض بالنسبة للمستهلكين. وصل معدل التضخم في مؤشر أسعار المستهلك (CPI) في الولايات المتحدة إلى 3.7% اعتبارًا من سبتمبر 2023، بانخفاض من الذروة البالغة 9.1% في يونيو 2022. ويمكن ملاحظة تأثير التضخم مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل كبير لمواجهة الضغوط التضخمية.

شهر	معدل التضخم في مؤشر أسعار المستهلكين (%)	الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا (%)
يونيو 2022	9.1	5.81
ديسمبر 2022	6.5	6.42
يونيو 2023	3.0	6.67
سبتمبر 2023	3.7	7.03

معدلات التوظيف التي تؤثر على القدرة على الاقتراض

تعتبر مستويات التوظيف حاسمة لأنها تحدد قدرة المستهلك على الاقتراض. تم قياس معدل البطالة في الولايات المتحدة عند 3.8% في سبتمبر 2023، ارتفاعًا من أدنى مستوى تاريخي عند 3.4% في وقت سابق من العام. وبلغت نسبة المشاركة في القوى العاملة 62.8%.

الدورات الاقتصادية المؤثرة على قيمة العقارات

تؤثر الدورات الاقتصادية بشكل كبير على قيمة العقارات، لأنها ترتبط بالعرض والطلب. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، أفادت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن مبيعات المنازل القائمة انخفضت بنسبة 15.3% على أساس سنوي، مما يعكس الانكماش الدوري. بلغ متوسط ​​أسعار المنازل في الولايات المتحدة حوالي 404000 دولار اعتبارًا من أغسطس 2023.

سنة	سعر المنزل ($)	حجم المبيعات (الوحدات)
2021	347,500	6.1 م
2022	396,300	5.3 م
2023	404,000	4.6 م

Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

التحولات الديموغرافية التي تؤثر على الطلب على السكن

وصل عدد سكان الولايات المتحدة تقريبًا 331 مليون في عام 2022، مع توقعات تقدر الزيادة بأكثر من 350 مليون بحلول عام 2035. وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي، من المتوقع أن ترتفع نسبة الأسر التي يبلغ عمرها 65 عامًا أو أكثر إلى 20% بحلول عام 2030، مما سيؤثر على الطلب على السكن بشكل كبير.

الاتجاهات العمرانية التي تؤثر على أسواق العقارات

اعتبارًا من عام 2021، تقريبًا 83% من سكان الولايات المتحدة يقيمون في المناطق الحضرية. ومن المتوقع أن يستمر التحضر، مع توقع وصول عدد سكان الحضر 89% بحلول عام 2050. ويؤدي هذا الاتجاه إلى زيادة الطلب على الوحدات متعددة الأسر والعقارات التجارية في المناطق الحضرية.

اتجاهات المستهلك نحو ملكية المنزل

وفي عام 2021، أشار استطلاع هاريس إلى ذلك 75% من المستأجرين يعتبرون ملكية المنازل أولوية. ومع ذلك، فقط 33% من جيل الألفية يعتقدون أن امتلاك منزل هو خيار واقعي بالنسبة لهم. بالإضافة إلى ذلك، وجدت دراسة استقصائية أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن 49% من الأشخاص الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و34 عامًا يعتبرون شراء منزل جزءًا أساسيًا من الحلم الأمريكي.

تأثير اتجاهات العمل عن بعد على العقارات التجارية

لقد أثر التحول إلى العمل عن بعد على العقارات التجارية بشكل كبير. اعتبارًا من عام 2022 تقريبًا 58% من العمال الأمريكيين أفادوا أن بإمكانهم العمل من المنزل بدوام جزئي على الأقل. وقد أدى هذا إلى أ 25% انخفاض الطلب على المساحات المكتبية في المدن الكبرى، حيث تتكيف الشركات مع نماذج العمل المختلطة.

شيخوخة السكان والطلب على مساكن كبار السن

وفقا للمركز المشترك لدراسات الإسكان في جامعة هارفارد، من المتوقع أن يزداد الطلب على مساكن كبار السن بشكل كبير. بحلول عام 2030، حوالي 73 مليون سيبلغ عمر الأشخاص في الولايات المتحدة 65 عامًا أو أكثر، مما يخلق حاجة إلى ما يقرب من 2 مليون وحدات سكنية إضافية لكبار السن بحلول عام 2040.

سنة	سكان الولايات المتحدة (بالملايين)	٪ سكان الحضر	النسبة المئوية للأسر التي يبلغ عمرها 65 عامًا فما فوق	العمل عن بعد (% من القوى العاملة)	الطلب على السكن لكبار السن (بالملايين)
2021	331	83%	16%	58%	73
2030 (متوقع)	350	غير مزود	20%	غير مزود	غير مزود
2040 (متوقع)	غير مزود	غير مزود	غير مزود	غير مزود	2
2050 (متوقع)	غير مزود	89%	غير مزود	غير مزود	غير مزود

Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

التقدم في أدوات تقييم الممتلكات

يتطور سوق تقييم العقارات مع التقدم التكنولوجي. توفر نماذج التقييم الآلي (AVMs) الآن تقديرات تعتمد على التحليل الخوارزمي للبيانات من آلاف العقارات. بلغت قيمة سوق الألغام المضادة للمركبات العالمية حوالي 3.42 مليار دولار في عام 2020 ومن المتوقع أن تصل إلى 8.29 مليار دولار بحلول عام 2026، بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ حوالي 15.8٪.

وفقًا لـ Zillow، ارتفع متوسط ​​سعر المنزل في الولايات المتحدة بنسبة 15٪ من عام 2020 إلى عام 2021، مما يؤكد على أهمية أدوات التقييم المتقدمة لضمان تقييمات دقيقة للأسعار.

اعتماد تقنية blockchain في المعاملات العقارية

يشهد قطاع العقارات تكامل blockchain لتعزيز عمليات المعاملات. أشار تقرير لشركة Deloitte في عام 2021 إلى أن 77% من المديرين التنفيذيين في مجال العقارات يعتقدون أن تقنية blockchain هي تقنية ستغير قواعد اللعبة وسيكون لها تأثير كبير على المعاملات.

علاوة على ذلك، من المتوقع أن تصل قيمة blockchain في سوق العقارات إلى 4.46 مليار دولار بحلول عام 2025، مما يعكس معدل نمو سنوي قدره 64.7٪ عن عام 2020.

تأثير الذكاء الاصطناعي في تقييم المخاطر وإدارتها

لقد أدى تطبيق الذكاء الاصطناعي (AI) إلى إحداث تحول في تقييم المخاطر في قطاع التمويل العقاري. يمكن لخوارزميات الذكاء الاصطناعي تحليل كميات هائلة من البيانات في الوقت الفعلي لتقييم عوامل الخطر المرتبطة بالقروض.

كشف استطلاع أجرته شركة ماكينزي في عام 2020 أن الشركات التي تستخدم الذكاء الاصطناعي في تقييم المخاطر كانت قادرة على تقليل خسائر الائتمان بنسبة 20-30٪ تقريبًا. من المتوقع أن ينمو الذكاء الاصطناعي العالمي في سوق العقارات من 1.5 مليار دولار في عام 2021 إلى 9.7 مليار دولار بحلول عام 2026، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 48.1%.

استخدام أنظمة CRM في إدارة العلاقات مع العملاء

تعد أنظمة إدارة علاقات العملاء (CRM) أمرًا حيويًا لتعزيز تفاعل العملاء وإدارة العلاقات في صناعة الرهن العقاري. يشير تقرير صادر عن Grand View Research إلى أنه من المتوقع أن يصل حجم سوق إدارة علاقات العملاء العالمي إلى 128.97 مليار دولار بحلول عام 2028، ويتوسع بمعدل نمو سنوي مركب قدره 14.2% من عام 2021 إلى عام 2028.

عند استخدامها بشكل فعال، يمكن لأنظمة إدارة علاقات العملاء زيادة إنتاجية المبيعات بنسبة تصل إلى 34% وزيادة معدلات رضا العملاء بنسبة 46%.

ميزات نظام إدارة علاقات العملاء (CRM).	التأثير على المبيعات	التأثير على رضا العملاء
أتمتة	زيادة 34%	زيادة 46%
تحليل البيانات	زيادة 28%	زيادة 40%
مشاركة العميل	زيادة 25%	زيادة 42%

ابتكارات PropTech تعزز إدارة الممتلكات

تُحدث تقنية الملكية (PropTech) ثورة في إدارة الممتلكات من خلال حلول مبتكرة. بلغت قيمة سوق PropTech العالمي حوالي 18.2 مليار دولار في عام 2021 ومن المتوقع أن تصل إلى 86.5 مليار دولار بحلول عام 2027، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 30.5٪.

تعمل التقنيات مثل أجهزة إنترنت الأشياء والمنصات السحابية على تسهيل إدارة المباني المحسنة والكفاءة التشغيلية. وفقًا لتقرير صادر عن Statista، وصل الاستثمار في الشركات الناشئة PropTech إلى 32 مليار دولار في عام 2020، مما يسلط الضوء على النمو السريع لهذه الصناعة واعتماد التكنولوجيا.

Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

الإلتزام بالقوانين واللوائح العقارية

تعمل شركة Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) ضمن بيئة تنظيمية صارمة. تتطلب قوانين التمويل العقاري في الولايات المتحدة الالتزام بالعديد من اللوائح الفيدرالية ولوائح الولاية. على سبيل المثال، يجب أن تلتزم BXMT بقانون Dodd-Frank، لا سيما فيما يتعلق بلوائح مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB). اعتبارًا من عام 2022، يمكن أن يؤدي انتهاك هذه اللوائح إلى فرض غرامات تصل إلى مليون دولار لكل حالة. بالإضافة إلى ذلك، يتعين على BXMT الخضوع لعمليات تدقيق منتظمة، بتكلفة تقديرية للامتثال تتراوح من 500000 دولار إلى 1 مليون دولار سنويًا.

تأثير اللائحة العامة لحماية البيانات (GDPR) على معالجة بيانات العميل

تؤثر اللائحة العامة لحماية البيانات (GDPR) على المؤسسات التي تتعامل مع بيانات العملاء، بما في ذلك BXMT بسبب عملياتها الدولية. اعتبارًا من عام 2023، يمكن أن يؤدي عدم الامتثال بموجب اللائحة العامة لحماية البيانات (GDPR) إلى غرامات تصل إلى 20 مليون يورو أو 4% من إجمالي المبيعات العالمية السنوية - أيهما أعلى. نظرًا لأن BXMT أعلنت عن إيرادات تبلغ حوالي 470 مليون دولار في عام 2022، فقد تصل العقوبة القصوى المحتملة إلى 18.8 مليون دولار.

قوانين تقسيم المناطق التي تؤثر على التطوير العقاري

تؤثر قوانين تقسيم المناطق بشكل كبير على عمليات تمويل BXMT. تملي لوائح تقسيم المناطق المحلية استخدام الأراضي ويمكن أن تؤثر على أنواع التطوير العقاري التي يمكن لشركة BXMT تمويلها. على سبيل المثال، في مدينة نيويورك، يمكن أن يتجاوز متوسط ​​مدة الحصول على موافقات تقسيم المناطق 12 شهرًا، مما يؤدي إلى تمديد الجداول الزمنية للمشروع وزيادة تكاليف الاحتفاظ. في تقرير عام 2023، تشير التقديرات إلى أن التأخير الناجم عن مشكلات تقسيم المناطق يمكن أن يؤدي إلى تكاليف إضافية تتراوح بين 200 ألف دولار إلى 500 ألف دولار لكل مشروع.

المخاطر القانونية في عمليات الرهن

تشكل إجراءات حبس الرهن مخاطر قانونية على BXMT، خاصة بسبب اختلاف قوانين الولاية التي تحكم العملية. في عام 2022، واجه مقدمو خدمات الرهن العقاري متوسط ​​مدة حبس الرهن تبلغ حوالي 2.5 سنة في ولايات الرهن القضائي. علاوة على ذلك، يمكن أن تنطوي التحديات القانونية أثناء حبس الرهن على تكاليف تتجاوز 50 ألف دولار. وتتطلب هذه المخاطر استراتيجيات قانونية قوية للتخفيف من الخسائر المحتملة.

الالتزام بقوانين مكافحة غسيل الأموال

يجب أن تمتثل BXMT لقانون السرية المصرفية (BSA) وأطر مكافحة غسيل الأموال (AML) لمنع الجرائم المالية. وفي عام 2023، ستكون العقوبات المالية على الانتهاكات كبيرة، حيث تفرض شبكة إنفاذ قوانين الجرائم المالية (FinCEN) غرامات يمكن أن تصل إلى الملايين. من المتوقع أن تبلغ التكلفة الإجمالية لتدابير سلامة الامتثال، بما في ذلك تدريب الموظفين وأنظمة المراقبة، حوالي 300 ألف دولار سنويًا، وهو أمر بالغ الأهمية لضمان الالتزام ومنع العقوبات.

العامل القانوني	تفاصيل	الآثار المالية
الإلتزام بالقوانين العقارية	لوائح قانون دود-فرانك	غرامة مليون دولار لكل حالة
الامتثال للقانون العام لحماية البيانات	غرامات عدم الامتثال	ما يصل إلى 20 مليون يورو أو 4٪ من الإيرادات العالمية
قوانين تقسيم المناطق	تأثير وقت الموافقة	200.000 دولار إلى 500.000 دولار تكاليف إضافية
مخاطر الرهن	متوسط ​​مدة الرهن	تجاوزت 50,000 دولار لكل تحدٍ قانوني
قوانين مكافحة غسيل الأموال	تكلفة الامتثال	يقدر بـ 300.000 دولار سنويا

Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) - تحليل PESTLE: العوامل البيئية

تأثير تغير المناخ على قيم العقارات

ويرتبط التهديد المتزايد لتغير المناخ بتقلبات قيمة الممتلكات. أظهر تقرير صادر عن بنك الاحتياطي الفيدرالي أن العقارات في المناطق عالية المخاطر تواجه انخفاضًا في قيمتها بحوالي 1 10% إلى 20% على مدى السنوات الثلاثين المقبلة بسبب المخاطر المتعلقة بالمناخ. في عام 2020، أوضحت الإدارة الوطنية للمحيطات والغلاف الجوي (NOAA) أن الكوارث المناخية تسببت في أكثر من 95 مليار دولار في الأضرار، والتي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على قيمة العقارات في المناطق المتضررة.

اللوائح المتعلقة بممارسات البناء المستدام

في السنوات الأخيرة، أصبحت الأطر التنظيمية أكثر صرامة فيما يتعلق بممارسات البناء المستدام. على سبيل المثال، ينص القانون المحلي رقم 97 لمدينة نيويورك على أنه بحلول عام 2030، يجب على المباني الكبيرة تقليل انبعاثات غازات الدفيئة بنسبة 40% مقارنة بمستويات عام 2005. بالإضافة إلى ذلك، أفاد مجلس المباني الخضراء الأمريكي أن الطلب على شهادات LEED قد ارتفع بنسبة 18% سنويا.

التكاليف المرتبطة بالامتثال البيئي

يمكن أن تكون تكلفة الامتثال للوائح البيئية الجديدة كبيرة. اعتبارًا من عام 2021، قُدرت التكاليف المرتبطة بتنفيذ الممارسات المستدامة بيئيًا في العقارات التجارية بحوالي 20% 3.1 مليار دولار سنويًا في جميع أنحاء الولايات المتحدة، مما يؤثر بشكل مباشر على النتيجة النهائية لصناديق الرهن العقاري.

حوافز كفاءة الطاقة التي تؤثر على العقارات

تعتبر حوافز كفاءة الطاقة محركات قيمة للاستثمار العقاري. أشارت قاعدة بيانات حوافز الدولة للطاقة المتجددة والكفاءة (DSIRE) إلى أنه اعتبارًا من عام 2022، يوجد أكثر من 2,300 الحوافز الحكومية والفدرالية لكفاءة استخدام الطاقة، والتي أنقذت أصحاب المنازل بشكل تراكمي 1.5 مليار دولار منذ بدايتها.

برنامج الحوافز	يكتب	المدخرات المقدرة	سنة التقديم
الائتمان الضريبي لكفاءة الطاقة السكنية	ضريبة الائتمان	$500	2005
برنامج نجمة الطاقة	الخصم	$200	1992
تمويل PACE	التمويل	$50,000+	2008

مخاطر الاستثمار في المناطق المعرضة للكوارث

ويشكل الاستثمار في المناطق المعرضة للكوارث مخاطر كبيرة، مما يؤثر على جدوى الاستثمار بشكل عام. تقدر وكالة حماية البيئة الأمريكية (EPA) أن العقارات في المناطق المعرضة للفيضانات تتحمل قسط تأمين سنوي يمكن أن يتجاوز $7,000، مما يؤثر على العائدات. علاوة على ذلك، وفقًا لمعهد معلومات التأمين، يمكن أن تشهد العقارات في الولايات المعرضة لحرائق الغابات زيادة تأمينية سنوية قدرها أكثر من 40%.

باختصار، تحليل PESTLE لـ شركة بلاكستون للرهن العقاري (BXMT) يكشف عن تحديات وفرص متعددة الأوجه تشكلها التأثيرات الخارجية المختلفة. من سياسي و اقتصادي التحولات التي تملي ديناميكيات السوق ل الاجتماعية الاتجاهات التي تعيد تحديد احتياجات الإسكان، يتشابك كل بعد ليرسم صورة معقدة. التقدم التكنولوجي والاعتبارات القانونية والضغط بيئية تزيد المشكلات من تعقيد المشهد، مما يحث BXMT على التنقل بين هذه العوامل بذكاء للحفاظ على النمو وزيادة القيمة في سوق دائم التطور.