TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX): Business Model Canvas [10-2024 Mis à jour]

Dans le monde dynamique du financement immobilier, TPG Re Finance Trust, Inc. (TRTX) se démarque avec son approche stratégique encapsulée dans le Toile de modèle commercial. En tirant parti des partenariats clés et d'un portefeuille de prêts diversifié, TRTX vise à livrer Rendements attrayants ajustés au risque à ses investisseurs. Ce billet de blog plonge dans les composants complexes du modèle commercial de TRTX, explorant son propositions de valeur, segments de clientèle, et sources de revenus. Découvrez comment TRTX navigue dans les complexités des prêts hypothécaires commerciaux et de la gestion des actifs pour créer une croissance durable.

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle commercial: partenariats clés

TPG RE Finance Trust Management, L.P. en tant que gestionnaire externe

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) s'appuie fortement sur TPG Re Finance Trust Management, L.P. en tant que gestionnaire externe. Ce partenariat est essentiel car le gestionnaire externe supervise la stratégie d'investissement, la gestion des actifs et l'efficacité opérationnelle globale. Au 30 septembre 2024, TRTX avait un portefeuille de prêts avec des engagements totalisant environ 3,4 milliards de dollars et un solde principal impayé de 3,3 milliards de dollars.

SiTUSAMC pour les services de gestion des actifs

SITUSAMC, l'un des plus grands agents de prêt hypothécaire commercial, fournit des services de gestion des actifs dédiés à TRTX. Ce partenariat garantit un suivi rigoureux des investissements, avec des employés dévoués axés sur les analyses financières, juridiques et quantitatives continues. Au 30 septembre 2024, l'équipe de gestion des actifs supervise un portefeuille de prêts qui comprend 48 prêts hypothécaires premier totalisant 3,4 milliards de dollars.

Prêteurs institutionnels pour le financement de soutien

TRTX collabore avec plusieurs prêteurs institutionnels pour garantir un financement. Au 30 septembre 2024, le financement de TRTX comprenait trois obligations de prêt garanties (CLO) totalisant 1,7 milliard de dollars, ce qui a financé environ 2,3 milliards de dollars de ses prêts détenus pour investissement. Le taux d'intérêt moyen pondéré pour ces clos était le terme SOFR plus 2,00%. De plus, TRTX a maintenu une position de liquidité de 357 millions de dollars, comprenant 226,3 millions de dollars en espèces et une capacité non accessible de 128,1 millions de dollars.

Serviteurs tiers pour l'administration des prêts

Les agents tiers jouent un rôle crucial dans l'administration des prêts pour TRTX. En externalisant l'entretien des prêts, TRTX peut se concentrer sur ses objectifs stratégiques tout en garantissant que la gestion des prêts est gérée efficacement. Au 30 septembre 2024, TRTX a enregistré un revenu net d'intérêts de 29,3 millions de dollars, résultant de revenus d'intérêts de 77,9 millions de dollars contre des frais d'intérêt de 48,6 millions de dollars.

Partenariat	Rôle	Mesures clés
TPG RE Finance Trust Management, L.P.	Gestionnaire externe	Portefeuille de prêts: 3,4 milliards de dollars d'engagements, 3,3 milliards de dollars en principe impayé
Situsamc	Services de gestion des actifs	48 PREMIERS LES PORTES MOTAGES SOUS GESTION
Prêteurs institutionnels	Soutien financier	CLOS: 1,7 milliard de dollars au total, financement de 2,3 milliards de dollars
Des agents tiers	Administration des prêts	Revenu des intérêts nets: 29,3 millions de dollars

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle d'entreprise: Activités clés

Origination et acquisition de prêts hypothécaires commerciaux

Au 30 septembre 2024, TPG Re Finance Trust, Inc. (TRTX) a un engagement total de prêt de 3,39 milliards de dollars, avec un solde principal impayé de 3,26 milliards de dollars. Le portefeuille de la société se compose de 48 prêts hypothécaires, 99,7% des engagements de prêt étant des prêts à taux flottant.

Au troisième trimestre de 2024, TRTX a créé trois prêts hypothécaires en premier avec des engagements totaux de 204,0 millions de dollars, un premier solde principal impayé de 199,8 millions de dollars et des engagements non financés de 4,2 millions de dollars. Au cours des neuf mois clos le 30 septembre 2024, la société a créé six prêts hypothécaires avec un engagement total de 320,3 millions de dollars.

Gestion active du portefeuille de prêts

TRTX gère activement son portefeuille de prêts par le biais d'une équipe de gestion des actifs dédiée fournie par Situs Asset Management, LLC. L'équipe surveille les performances, garantissant un contact régulier avec les emprunteurs et les agents. Le système de notation des risques interne classe les prêts de 1 (moins de risque) à 5 (plus grand risque). Au 30 septembre 2024, les cotes de risque du portefeuille comprennent 43 prêts notés 3, 4 prêts notés 4 et 1 prêt évalué 2.

Cote de risque	Nombre de prêts	Coût amorti (par milliers)
1	—	$ —
2	1	$ 62,690
3	43	$ 2,980,791
4	4	$ 215,812
5	—	$ —

Évaluation des risques et surveillance des investissements

Au 30 septembre 2024, TRTX a enregistré une allocation pour les pertes de crédits de 69,3 millions de dollars, ce qui représente 205 points de base des engagements totaux de prêt. Le processus d’évaluation des risques de la société comprend un examen trimestriel de l’ensemble du portefeuille de prêts, où la performance de chaque prêt est évaluée et évaluée. Le solde principal des prêts en cours en suspens classé en vertu des obligations de prêt garanties (CLO) est d'environ 1,72 milliard de dollars, avec un taux d'intérêt moyen pondéré de Sofr, plus 2,00%.

Conformité aux réglementations REIT

En tant que fiducie de placement immobilier (REIT), TRTX doit se conformer aux exigences réglementaires spécifiques, notamment en maintenant une distribution minimale aux actionnaires. Pour les trois mois clos le 30 septembre 2024, la société a déclaré un dividende en actions ordinaires de 0,24 $ par action. Le total des capitaux propres des actionnaires au 30 septembre 2024 était de 1,12 milliard de dollars, reflétant une baisse de 1,12 milliard de dollars à la fin de l'année précédente.

En termes de clauses financières, au 30 septembre 2024, TRTX était conforme à toutes les clauses financières liées à ses accords de financement garantis.

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle d'entreprise: Ressources clés

Équipe de gestion expérimentée de TPG

L'équipe de direction de TPG Re Finance Trust, Inc. bénéficie de la vaste expérience de TPG en gestion des investissements, TPG gérant 229,0 milliards de dollars d'actifs au 30 juin 2024. L'équipe est composée de professionnels de l'investissement qui guident les stratégies d'investissement et opérationnelles de l'entreprise et opérationnelles décisions.

Capital des obligations de prêt garanti

Au 30 septembre 2024, TPG Re Finance Trust avait trois obligations de prêt collatéralisées (CLO) totalisant 1,7 milliard de dollars, ce qui finance environ 2,3 milliards de dollars de ses prêts détenus pour investissement, ce qui représente 70,5% de son portefeuille. Le CLOS fournit un financement à faible coût et sans recours avec un taux d'intérêt moyen pondéré du terme SOFR plus 2,00%.

Nom de CLO	Solde principal en suspens	Valeur de transport	Wtd. Avg. Propagé	Wtd. Avg. Maturité
TRTX 2019-FL3	$315,728,000	$208,436,000	3.69%	1,0 ans
TRTX 2021-FL4	$919,153,000	$826,991,000	3.79%	2,2 ans
TRTX 2022-FL5	$1,064,993,000	$1,044,741,000	3.70%	2,4 ans
Total	$2,299,874,000	$2,080,168,000	3.73%	2,2 ans

Portefeuille de prêts immobiliers commerciaux diversifiés

Au 30 septembre 2024, le portefeuille de prêts de TPG Re Finance Trust comprenait 48 prêts hypothécaires avec 3,4 milliards de dollars et un solde principal impayé de 3,3 milliards de dollars. De ces prêts, 99,7% sont des prêts à taux flottants.

Métrique	Valeur
Engagements totaux de prêt	$3,386,112,000
Équilibre principal non rémunéré	$3,264,054,000
Engagements de prêt non financés	$122,254,000
Treadage moyen de crédit pondéré	3.7%
Rendement moyen moyen pondéré	8.8%
Terme moyen pondéré à la maturité prolongée	2,4 ans

Méthodologies d'évaluation des risques propriétaires

TPG Re Finance Trust utilise des méthodologies systématiques pour évaluer le risque de crédit et déterminer l'allocation des pertes de crédit en fonction d'une vue complète de son portefeuille de prêts. Au 30 septembre 2024, l'allocation pour les pertes de crédits était de 69,3 millions de dollars, ce qui représente 205 points de base d'engagements totaux de prêt.

Métrique	Valeur
Allocation pour les pertes de crédit	$69,300,000
Pourcentage des engagements totaux de prêt	205 bps

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle d'entreprise: propositions de valeur

Rendements attrayants ajustés au risque pour les investisseurs

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) vise à fournir des rendements ajustés aux risques attractifs à ses investisseurs. Au 30 septembre 2024, la Société a déclaré un revenu d'intérêt net de 29,3 millions de dollars, résultant d'un revenu d'intérêt total de 77,9 millions de dollars contre des frais d'intérêt de 48,6 millions de dollars. Le rendement entièrement pondéré pour les prêts de l'entreprise détenus pour l'investissement était de 8,8%. En outre, TRTX a déclaré des dividendes en espèces de 0,72 $ par action ordinaire au cours des neuf mois clos le 30 septembre 2024, soit 58,7 millions de dollars.

Concentrez-vous sur les prêts hypothécaires à taux variable

TRTX se concentre principalement sur les premiers prêts hypothécaires à taux variable, ce qui représente 99,7% de son portefeuille de prêts total au 30 septembre 2024. Cette stratégie permet à l'entreprise de capitaliser sur la hausse des taux d'intérêt, car les prêts à taux flottants s'adaptent généralement aux conditions de marché. Le taux d'intérêt moyen pour les prêts nouvellement originaires au cours des trois mois clos le 30 septembre 2024, était le terme SOFR plus 3,17%. La valeur comptable des prêts détenus pour investissement a été déclaré à 3,26 milliards de dollars.

Type de prêt	Montant (en millions de dollars)	Pourcentage du portefeuille total	Taux d'intérêt moyen pondéré
Prêts à taux variable	3,264.1	99.7%	Terme Sofr + 3,17%
Prêts à taux fixe	30.7	0.3%	7.7%

Expertise en immobilier commercial en transition

TRTX a développé une expertise significative dans l'immobilier commercial transitionnel (CRE), en se concentrant sur les propriétés subissant des changements d'occupation ou d'utilisation. Au 30 septembre 2024, le portefeuille d'investissement de la société comprenait 48 prêts, avec une note de risque moyenne pondérée de 3,0, indiquant un niveau de risque modéré. La Société a également déclaré une exposition totale sur le prêt de 3,39 milliards de dollars sur divers types de propriétés. Le portefeuille comprend des propriétés multifamiliales, de bureau, d'hôtel et à usage mixte, entre autres, permettant à TRTX d'atténuer les risques par la diversification.

Structure du FPI offrant des avantages fiscaux

En tant que fiducie d'investissement immobilier (REI), TRTX bénéficie d'une structure fiscale qui lui permet d'éviter les impôts fédéraux sur les bénéfices distribués aux actionnaires. La société a un ratio dette / capital-investissement de 2,02x au 30 septembre 2024, qui reflète sa position à effet de levier sur le marché. La structure du FPI exige également qu'au moins 90% des revenus imposables sont distribués aux actionnaires en tant que dividendes, améliorant les rendements pour les investisseurs.

Métrique financière	Valeur
Ratio dette / fonds propres	2.02x
Total des emprunts impayés	2,5 milliards de dollars
Total des capitaux propres des actionnaires	0,9 milliard de dollars

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle d'entreprise: relations avec les clients

Communication régulière avec les emprunteurs

TPG Re Finance Trust, Inc. (TRTX) souligne l'importance de maintenir une communication régulière avec ses emprunteurs pour favoriser des relations solides. Cela comprend des mises à jour cohérentes sur les performances du prêt et les conditions de marché. Au 30 septembre 2024, la société a eu une exposition totale de 3,4 milliards de dollars sur 48 prêts, avec un taux d'intérêt moyen pondéré de Sofr, plus de 3,7%.

Solutions financières sur mesure pour les sponsors immobiliers

TRTX fournit des solutions financières personnalisées adaptées aux besoins des sponsors immobiliers. Cette approche permet à l'entreprise de relever des défis spécifiques auxquels sont confrontés les emprunteurs dans le secteur immobilier commercial. Les engagements totaux de prêt au 30 septembre 2024, s'élevaient à 3,39 milliards de dollars, avec une partie importante allouée aux prêts de pont et de transition, qui nécessitent souvent des solutions de financement spécialisées.

Transparence dans le rapport aux investisseurs

La transparence est un aspect clé de la relation de TRTX avec ses investisseurs. La Société fournit des rapports détaillés sur la performance financière, y compris un revenu net d'intérêts de 29,3 millions de dollars pour le trimestre clos le 30 septembre 2024 et un revenu total d'intérêts de 77,9 millions de dollars. Le tableau suivant résume les principales mesures financières:

Métrique	Valeur (Q3 2024)
Revenu net	18,7 millions de dollars
Gains distribuables	22,97 millions de dollars
Dividende en actions ordinaires	0,24 $ par action
Engagements totaux de prêt	3,39 milliards de dollars
LTV moyen pondéré	67.2%

Engagement envers les partenariats à long terme

TRTX s'engage à favoriser les partenariats à long terme avec les emprunteurs et les investisseurs. Cet engagement se reflète dans l'accent stratégique de l'entreprise sur les propriétés immobilières commerciales de haute qualité subissant des transitions. Au 30 septembre 2024, TRTX avait un ratio dette / capital-investissement de 2,02x, indiquant une approche équilibrée pour tirer parti de sa structure de capital pour soutenir la croissance à long terme.

Dans l'ensemble, la stratégie de relation client de TRTX est centrée sur une communication efficace, des solutions sur mesure, la transparence et des partenariats à long terme, garantissant que les emprunteurs et les investisseurs sont alignés sur les objectifs et les mesures de performance de l'entreprise.

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle d'entreprise: canaux

Origination directe par le biais d'équipes internes

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) utilise une équipe interne pour gérer directement les prêts. Au 30 septembre 2024, la Société a eu des engagements de prêt totalisant 3,4 milliards de dollars, avec une partie importante attribuée aux origines directes. Le portefeuille comprend 48 prêts hypothécaires premier avec un solde principal impayé d'environ 3,3 milliards de dollars, reflétant l'accent sur les stratégies d'origine directe dans le secteur immobilier commercial.

Partenariats avec des courtiers immobiliers

TRTX s'associe activement aux courtiers immobiliers pour améliorer ses capacités d'origine. Cette collaboration permet à TRTX de puiser dans un éventail plus large d'opportunités d'investissement et d'informations sur le marché. L'intégration des partenariats de courtier est essentielle dans l'approvisionnement en actifs de haute qualité pour leur portefeuille de prêts, qui comprend des propriétés dans divers secteurs, tels que la multifamiliale, le bureau et l'industrie.

Plateforme de relations avec les investisseurs en ligne pour les mises à jour

La société maintient une plate-forme de relations avec les investisseurs en ligne qui sert de canal crucial pour la communication avec les investisseurs actuels et potentiels. Cette plateforme offre des mises à jour opportunes sur les performances financières, les tendances du marché et les opportunités d'investissement. Au 30 septembre 2024, TRTX a déclaré un résultat net attribuable aux actionnaires ordinaires de 18,7 millions de dollars pour le troisième trimestre, contre 21,0 millions de dollars au trimestre précédent, soulignant l'importance de la communication transparente via leur plateforme en ligne.

Carension des investisseurs institutionnels pour la levée de capitaux

TRTX s'engage dans la sensibilisation des investisseurs institutionnels pour lever des capitaux pour ses activités d'investissement. La société a réussi à lever des capitaux importants par divers moyens, notamment l'émission d'actions privilégiées de la série C, qui ont généré un produit net de 194,4 millions de dollars en 2021. Au 30 septembre 2024, le total des capitaux propres était d'environ 1,12 milliard de dollars, reflétant les efforts en cours pour attirer des investissements institutionnels.

Canal	Description	Mesures clés
Création directe	Les équipes internes provenant des prêts	Engagements de prêt: 3,4 milliards de dollars
Partenariats avec les courtiers	Collaboration aux prêts à l'origine	Nombre de partenariats de courtiers: N / A
Relations des investisseurs en ligne	Plateforme pour les mises à jour des investisseurs	Résultat net 3 2024: 18,7 millions de dollars
Sensibilisation institutionnelle	Capital Raising Efforts	Total des capitaux propres des actionnaires: 1,12 milliard de dollars

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle d'entreprise: segments de clientèle

Investisseurs institutionnels à la recherche d'une exposition immobilière

TPG Re Finance Trust (TRTX) cible principalement les investisseurs institutionnels, y compris les fonds de retraite, les compagnies d'assurance et les fonds communs de placement, qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles avec des investissements immobiliers. Au 30 septembre 2024, TRTX a déclaré un actif total d'environ 3,4 milliards de dollars, avec une partie importante allouée aux prêts garantis par l'immobilier commercial, qui appelle les investisseurs institutionnels à la recherche d'un revenu stable par le biais d'une exposition immobilière.

Sponsors immobiliers nécessitant un financement

Les sponsors immobiliers représentent un segment crucial pour TRTX. Ces sponsors nécessitent des solutions de financement pour divers projets, y compris les développements multifamiliaux, de bureaux et hôteliers. Au troisième trimestre 2024, TRTX a créé trois prêts hypothécaires premier totalisant 204 millions de dollars, démontrant son rôle de partenaire de financement clé pour les sponsors immobiliers. Cela comprend un taux d'intérêt moyen pondéré du terme SOFR plus 3,17% pour ces prêts.

Personnes à haute valeur nette intéressées par les FPI

Les particuliers à haute valeur nette (HNWIS) sont un autre segment de clientèle essentiel pour TRTX, en particulier ceux qui s'intéressent aux fiducies de placement immobilier (FPI). TRTX propose un rendement de dividende qui fait appel aux HNWIS recherchant un revenu passif. Pour les trois mois clos le 30 septembre 2024, TRTX a déclaré un dividende en actions ordinaires de 0,24 $ par action, ce qui souligne son engagement à retourner la valeur aux actionnaires, y compris les investisseurs individuels.

Institutions financières à la recherche de prêts commerciaux

Les institutions financières, y compris les banques et les coopératives de crédit, sont également ciblées par TRTX pour ses offres de prêts commerciaux. Au 30 septembre 2024, TRTX avait obtenu des accords de crédit totalisant 799 millions de dollars, offrant une source de financement fiable pour les projets immobiliers commerciaux. Cela positionne TRTX en tant qu'acteur compétitif sur le marché des prêts commerciaux.

Segment de clientèle	Caractéristiques clés	Métriques financières
Investisseurs institutionnels	Diversification dans l'immobilier et un revenu stable	Actif total: 3,4 milliards de dollars
Sponsors immobiliers	Exiger un financement pour les développements	Les prêts à l'origine: 204 millions de dollars
Individus de valeur nette élevée	Chercher un revenu passif par le biais des FPI	Dividende déclaré: 0,24 $ par action
Institutions financières	Prêts commerciaux pour les projets immobiliers	Accords de crédit garantis: 799 millions de dollars

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle d'entreprise: Structure des coûts

Frais d'intérêt sur les obligations de prêt garanti

Au 30 septembre 2024, TPG re Finance Trust a reconnu les intérêts des intérêts de 33,5 millions de dollars pour les trois mois clos le 30 septembre 2024, y compris 0,7 million de dollars de l'amortissement des coûts de financement différé. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2024, les intérêts totaux étaient 105,4 millions de dollars, qui comprenait 3,5 millions de dollars de l'amortissement des coûts de financement différé.

Frais de gestion versés au gestionnaire externe

Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2024, les frais de gestion se sont élevés à 15,1 millions de dollars, une diminution de 17,5 millions de dollars pour la même période en 2023.

Coûts opérationnels pour la gestion des actifs

Les coûts opérationnels liés à la gestion des actifs, y compris les frais de service et de gestion des actifs, ont totalisé 1,5 million de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2024. 54,6 millions de dollars pour la même période.

Dépenses de marketing et de relations avec les investisseurs

Les dépenses de marketing et de relations avec les investisseurs n'étaient pas distinctement détaillées dans les états financiers; Cependant, les frais généraux et administratifs, qui peuvent englober ces coûts, totalisés 3,2 millions de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2024.

Catégorie de coûts	Montant (en millions)	Notes
Frais d'intérêt	$105.4	Neuf mois clos le 30 septembre 2024
Frais de gestion	$15.1	Diminution de 17,5 millions de dollars en 2023
Coûts opérationnels	$54.6	Comprend les frais de gestion des actifs
Frais généraux et administratifs	$3.2	Comprend potentiellement les coûts de marketing

TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) - Modèle d'entreprise: Strots de revenus

Revenu des intérêts des prêts hypothécaires

Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2024, TPG Re Finance Trust, Inc. (TRTX) a généré 238,2 millions de dollars dans les revenus des intérêts de ses prêts hypothécaires. Le rendement entièrement pondéré sur ces prêts était 9.5%. Au 30 septembre 2024, l'exposition totale au prêt était 3,4 milliards de dollars avec un équilibre principal non rémunéré de 3,3 milliards de dollars.

Frais de l'origine du prêt et de l'entretien

Trtx gagné approximativement 1,5 million de dollars dans l'entretien et les frais de gestion des actifs au cours des neuf mois clos le 30 septembre 2024. En outre, les frais de gestion se sont élevés 15,1 millions de dollars pour la même période. L'entreprise a également engagé 5,2 millions de dollars dans les frais d'origine du prêt.

Gains potentiels des ventes de prêts

Au cours des neuf mois clos le 30 septembre 2024, TRTX a réalisé les gains des ventes de prêts totalisant 92,8 millions de dollars. La société s'engage activement dans la vente de prêts détenus pour un investissement, ce qui contribue aux revenus globaux, en particulier en période de conditions de marché favorables.

Distributions de dividendes des opérations de RPE

Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2024, TRTX a déclaré des dividendes en espèces de $0.72 par part ordinaire, totalisant approximativement 58,7 millions de dollars. L'entreprise a également payé 9,4 millions de dollars liés à ses dividendes en actions privilégiées de série C. Cette distribution de dividendes cohérente reflète l'engagement de TRTX à fournir des rendements à ses actionnaires, dérivés de ses bénéfices opérationnels et de ses activités de gestion des actifs.

Flux de revenus	Montant (USD)	Notes
Revenu des intérêts des prêts hypothécaires	238,2 millions de dollars	Rendement moyen moyen pondéré: 9,5%
Frais d'entretien et de gestion des actifs	1,5 million de dollars	Comprend des frais de gestion de 15,1 millions de dollars
Gains des ventes de prêts	92,8 millions de dollars	Réalisé lors de neuf mois clos le 30 septembre 2024
Distributions de dividendes	58,7 millions de dollars	Dividendes en actions ordinaires déclarées
Dividendes en stock privilégié	9,4 millions de dollars	Lié à la série C privilégiée

Article updated on 8 Nov 2024

Resources:

1. TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX) Financial Statements – Access the full quarterly financial statements for Q3 2024 to get an in-depth view of TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX)' financial performance, including balance sheets, income statements, and cash flow statements.
2. SEC Filings – View TPG RE Finance Trust, Inc. (TRTX)' latest filings with the U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) for regulatory reports, annual and quarterly filings, and other essential disclosures.