Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT): Canvas de modelo de negocio [11-2024 actualizado]

Explore el innovador modelo de negocio de los medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT), donde las asociaciones estratégicas y la participación comunitaria impulsan el éxito en el sector inmobiliario. Con un enfoque en propiedades multifamiliares y creativas de la oficina, CMCT aprovecha su cartera diversa y equipo de gestión experimentado para ofrecer un valor excepcional a inquilinos e inversores por igual. Descubre cómo el enfoque único de CMCT para adquisición de propiedades, desarrollo, y Revitalización de la comunidad lo posiciona como líder en mercados de alto crecimiento.

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocios: asociaciones clave

Colaboraciones con CIM Group por experiencia

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) se asocia con CIM Group, aprovechando su experiencia en inversión y desarrollo inmobiliario. Esta colaboración se centra en adquirir, desarrollar y operar las principales propiedades de la oficina multifamiliar y la oficina creativa. Al 30 de septiembre de 2024, la inversión de CMCT en entidades no consolidadas, principalmente a través de CIM Group, ascendió a $ 34.2 millones.

Empresas conjuntas en adquisiciones de bienes raíces

CMCT se involucra en varias empresas conjuntas para adquisiciones de bienes raíces, especialmente:

• 4750 Wilshire JV: En febrero de 2023, CMCT and Partners adquirió un interés del 80% en una propiedad por $ 34.4 millones, reteniendo un interés del 20%. Se proyecta que la conversión de espacio de oficina a unidades multifamiliares costará aproximadamente $ 31.0 millones, con la acción de CMCT en $ 6.2 millones.
• 1902 Park JV: adquirió una propiedad multifamiliar por $ 19.1 millones, con un préstamo hipotecario de $ 9.6 millones. CMCT posee una participación del 50% en esta empresa.
• 1015 N Mansfield JV: adquirió tierras por $ 18.0 millones, con CMCT que posee el 28.8%.

Asociaciones con prestamistas para financiamiento

CMCT se asocia con varios prestamistas para asegurar el financiamiento de sus proyectos. Los detalles de financiamiento clave incluyen:

Proyecto	Monto del préstamo	Tasa de interés	Tipo de préstamo
4750 préstamo de construcción de Wilshire	$ 38.5 millones	No revelado	Préstamo de construcción
Préstamo hipotecario de 1902 Park	$ 9.6 millones	No revelado	Préstamo hipotecario
2022 Facilidad de crédito	$ 56.2 millones	Variable	Préstamo a plazo

Gobierno local y organizaciones comunitarias

CMCT colabora con el gobierno local y las organizaciones comunitarias para mejorar el desarrollo y el compromiso de la comunidad. Estas asociaciones se centran en:

• Proyectos de revitalización comunitaria que se alinean con los objetivos de desarrollo local.
• Iniciativas de participación destinadas a fomentar las relaciones comunitarias y el apoyo a los residentes locales.
• Participación en programas locales de desarrollo económico para garantizar un crecimiento sostenible en las áreas donde opera CMCT.

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocio: actividades clave

Adquisición y desarrollo de bienes raíces

Las inversiones totales en bienes raíces para CMCT al 30 de septiembre de 2024 fueron de aproximadamente $ 702.8 millones, por debajo de $ 704.8 millones a fines de 2023. La compañía se dedica activamente a adquirir propiedades en comunidades vibrantes, centrándose en espacios multifamiliares y de oficina creativa. Las adquisiciones notables incluyen una propiedad multifamiliar en Echo Park, Los Ángeles, comprada por $ 19.1 millones en febrero de 2023. En 2024, CMCT no ha informado ninguna adquisición nueva, manteniendo su enfoque en optimizar las propiedades existentes.

Operaciones de gestión de propiedades y arrendamiento

Al 30 de septiembre de 2024, CMCT informó una tasa de ocupación del 92.0% en su cartera multifamiliar, un aumento significativo del 84.1% en 2023. La Compañía generó ingresos de alquiler y otros ingresos de propiedades de $ 56.2 millones para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2024, 2024, En comparación con $ 50.0 millones para el mismo período en 2023. La estrategia de gestión de propiedades de CMCT enfatiza la maximización de la ocupación y los ingresos de alquiler, que se refleja en sus operaciones de arrendamiento efectivas.

Métrica	P3 2024	P3 2023
Tasa de ocupación	92.0%	84.1%
Ingresos de alquiler (nueve meses)	$ 56.2 millones	$ 50.0 millones

Investigación de mercado y análisis comunitario

CMCT realiza una investigación de mercado exhaustiva para identificar y evaluar posibles inversiones inmobiliarias. Esto incluye analizar las tendencias demográficas, la demanda del mercado y el potencial de crecimiento comunitario. La compañía se dirige a áreas con altas barreras de entrada y tendencias positivas de población, lo que mejora el valor de la propiedad con el tiempo. Al 30 de septiembre de 2024, la pérdida neta de CMCT se informó en $ 15.3 millones, una reducción de $ 42.6 millones en el año anterior, atribuida en parte a las mejores condiciones del mercado y las eficiencias operativas.

Estrategias de gestión financiera e inversión

CMCT emplea estrategias sólidas de gestión financiera, reflejadas en sus pasivos totales de aproximadamente $ 524.4 millones al 30 de septiembre de 2024. La compañía se enfoca en mantener una deuda equilibrada profile, con hipotecas de tasa fija por un total de $ 250.3 millones. Para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2024, CMCT reportó ingresos totales de $ 97.1 millones contra los gastos totales de $ 111.4 millones, lo que resultó en una pérdida neta de $ 15.3 millones.

Métricas financieras	Valor (en miles)
Ingresos totales	$97,053
Gastos totales	$111,371
Pérdida neta	($15,333)
Pasivos totales	$524,389

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocios: recursos clave

Cartera de bienes raíces diversas

A partir del 30 de septiembre de 2024, Creative Media & Community Trust Corporation (CMCT) reportó inversiones totales en bienes raíces de aproximadamente $ 702.8 millones, en comparación con $ 704.8 millones al 31 de diciembre de 2023. Esta cartera incluye una combinación de propiedades multifamiliares, espacios de oficina creativos y un hotel ubicado en Sacramento, California. La compañía opera en regiones caracterizadas por una alta densidad de población y potencial de crecimiento, centrándose en propiedades que atienden a los sectores de tecnología, medios y entretenimiento.

Tipo de propiedad	Ubicación	Monto de inversión (en millones)	Tasa de ocupación (%)
Multifamiliar	Varios lugares	$421.7	Estimado del 85%
Oficina creativa	Los Ángeles, CA	$250.0	Estimado del 78%
Hotel	Sacramento, CA	$30.0	71.4%

Equipo de gestión experimentado

CMCT es administrado por CIM Group, que tiene una amplia experiencia en inversión inmobiliaria y gestión. El equipo de gestión está formado por profesionales con antecedentes en finanzas, desarrollo inmobiliario y planificación urbana. Su experiencia es crítica para navegar en condiciones complejas del mercado y tomar decisiones de inversión informadas.

Relaciones sólidas con instituciones financieras

Al 30 de septiembre de 2024, CMCT tenía una deuda total de aproximadamente $ 478.3 millones. La compañía mantiene relaciones sólidas con varias instituciones financieras, que proporcionan capital para adquisiciones y desarrollos. Esto incluye una línea de crédito con un saldo de $ 113.0 millones. La estrategia financiera de la Compañía implica aprovechar estas relaciones para asegurar términos de financiación favorables, esenciales para el desarrollo de proyectos y la estabilidad operativa.

Investigación de mercado y herramientas de análisis

CMCT utiliza herramientas de investigación y análisis de mercado patentadas para identificar oportunidades de inversión y evaluar las condiciones del mercado. Estas herramientas permiten a la compañía evaluar posibles adquisiciones con precisión y monitorear el rendimiento de los activos existentes. El enfoque basado en datos respalda la toma de decisiones estratégicas, mejorando la propuesta de valor general ofrecida a los inversores y las partes interesadas.

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocio: propuestas de valor

Premier Multifamily and Creative Office Properties

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) se centra principalmente en adquirir, desarrollar, poseer y operar propiedades multifamiliares y activos de oficina creativa. Al 30 de septiembre de 2024, la cartera de bienes raíces de CMCT consistía en 27 activos, incluidas 13 propiedades de oficina con un total de aproximadamente 1.3 millones de pies cuadrados alquilados, que estaban ocupados por el 72.2% y tres propiedades multifamiliares que estaban ocupadas 92.0%. La compañía busca atender a industrias de rápido crecimiento como tecnología, medios y entretenimiento, particularmente en comunidades vibrantes en todo Estados Unidos.

Ubicaciones estratégicas en comunidades de alto crecimiento

CMCT coloca estratégicamente sus propiedades en comunidades de alto crecimiento caracterizadas por altas barreras de entrada y tendencias positivas de la población. La compañía cree que estas ubicaciones mejoran el valor de sus activos. Al 30 de septiembre de 2024, CMCT informó inversiones en entidades no consolidadas valoradas en $ 34.2 millones. El enfoque de la Compañía en áreas con una actividad de reurbanización significativa crea externalidades positivas, lo que contribuye a valores de propiedad y tasas de ocupación más altos.

Experiencia en desarrollo comunitario y revitalización

CMCT aprovecha la experiencia del grupo CIM para mejorar los esfuerzos de desarrollo comunitario y revitalización. Esta experiencia permite a la empresa identificar y capitalizar las oportunidades de inversión dentro de las comunidades vibrantes, que son esenciales para el crecimiento a largo plazo. Los activos totales de CMCT ascendieron a $ 868 millones al 30 de septiembre de 2024. La compañía también está involucrada en varias empresas conjuntas para promover su impacto comunitario, incluidos los proyectos que convierten los espacios de oficina en unidades multifamiliares, como el Proyecto 4750 Wilshire, que había Costos totales estimados en $ 31 millones.

Potencial para mayores rendimientos a través de inversiones específicas

La estrategia de inversión de CMCT está diseñada para proporcionar potencial para mayores rendimientos a través de inversiones específicas. La compañía reportó ingresos totales de $ 97.1 millones para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2024. El ingreso operativo neto de sus segmentos para el mismo período fue el siguiente:

Segmento	Ingresos (en miles)	Ingresos operativos netos (en miles)
Oficina	$42,531	$22,192
Hotel	$31,151	$9,355
Multifamiliar	$14,971	$3,677
Préstamo	$7,928	$2,220
Total	$97,053	$37,444

A través de una combinación de contribuciones de capital y financiamiento de terceros, CMCT tiene como objetivo minimizar el riesgo al tiempo que maximiza los rendimientos, mostrando su compromiso de proporcionar propuestas de valor que se alineen con las necesidades del mercado y las expectativas de los inversores.

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocios: relaciones con los clientes

Servicio al cliente personalizado para inquilinos

Al 30 de septiembre de 2024, las propiedades multifamiliares de CMCT lograron una tasa de ocupación de 92.0%, reflejando un compromiso con el servicio personalizado que mejore la satisfacción del inquilino. El alquiler mensual por unidad ocupada fue $2,555, que demuestra la capacidad de la compañía para mantener precios competitivos al tiempo que garantiza la prestación de servicios de calidad.

Involucrar a la comunidad a través de eventos y alcance

CMCT se involucra activamente con la comunidad a través de diversas iniciativas de divulgación. Por ejemplo, la compañía ha organizado eventos que atienden a la población local y promueven la participación de la comunidad. Estos eventos apuntan a fortalecer las relaciones con los inquilinos y la comunidad más amplia, fomentando un sentido de pertenencia y compromiso.

Tipo de evento	Frecuencia	Participantes estimados	Puntuación de comentarios de la comunidad (1-10)
Día de apreciación del inquilino	Anualmente	150	9
Feria de Negocios Locales	By-anualmente	200	8
Talleres de salud y bienestar	Trimestral	100	9

Comunicación regular con las partes interesadas

CMCT enfatiza la transparencia y la comunicación regular con sus partes interesadas. La compañía ha implementado informes y actualizaciones trimestrales sobre el rendimiento operativo, que incluyen resultados financieros e iniciativas estratégicas. Este enfoque fomenta la confianza y mantiene informados a las partes interesadas sobre la dirección de la empresa.

Método de comunicación	Frecuencia	Grupo de partes interesadas	Tasa de respuesta (%)
Llamada de ganancias trimestrales	Trimestral	Inversores	85%
Boletín	Mensual	Inquilinos	70%
Reunión anual de partes interesadas	Anualmente	Todas las partes interesadas	90%

Fuerte enfoque en la satisfacción y retención de los inquilinos

CMCT mantiene un fuerte enfoque en la satisfacción del inquilino, que es evidente en sus estrategias de retención. La compañía ha implementado un sistema de retroalimentación de inquilinos que permite a los residentes expresar sus preocupaciones y sugerencias. Al 30 de septiembre de 2024, se informó la tasa de satisfacción del inquilino en 88%, indicando una gestión efectiva y capacidad de respuesta a las necesidades del inquilino.

Estrategia de retención	Año de implementación	Impacto en la tasa de retención (%)	Costo ($)
Encuestas de retroalimentación	2022	15%	5,000
Mejora de la respuesta de mantenimiento	2023	10%	20,000
Programas de participación comunitaria	2024	12%	15,000

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocios: canales

Arrendamiento directo a través de equipos de administración de propiedades

Al 30 de septiembre de 2024, los activos totales de CMCT eran de $ 868.0 millones, que comprenden inversiones en bienes raíces, neto de $ 702.8 millones. La compañía reportó futuros ingresos mínimos de alquiler bajo arrendamientos operativos a largo plazo, por un total de $ 170.5 millones, durante varios años, con $ 14.5 millones esperados en el último trimestre de 2024 y $ 41.3 millones en 2025.

Plataformas en línea para listados de propiedades y consultas

CMCT utiliza varias plataformas en línea para mejorar la visibilidad de sus propiedades. La cartera de bienes raíces de la compañía consta de 27 activos, con un total de aproximadamente 1.3 millones de pies cuadrados alquilados en propiedades de la oficina, que estaban ocupadas por el 72.2% al 30 de septiembre de 2024. La estrategia general de arrendamiento.

Eventos comunitarios para la participación de la marca

La participación comunitaria es fundamental para la presencia de marca de CMCT. La compañía participa activamente en eventos locales, fomentando relaciones dentro de las comunidades a las que sirve. Esta estrategia tiene como objetivo mejorar la lealtad y la visibilidad de la marca, especialmente en vecindarios vibrantes donde se encuentran las propiedades de CMCT. Dichas iniciativas están respaldadas por tendencias positivas de la población y importantes inversiones privadas en estas áreas, lo que mejoran el valor de los activos inmobiliarios.

Asociaciones con empresas locales para promoción cruzada

CMCT establece asociaciones con empresas locales para crear oportunidades de promoción cruzada. Estas alianzas no solo mejoran las experiencias de los inquilinos, sino que también impulsan el tráfico a las propiedades de CMCT, lo que respalda en última instancia las tasas de ocupación. Al 30 de septiembre de 2024, las tres propiedades multifamiliares de CMCT estaban ocupadas 92.0%, lo que refleja la efectividad de tales asociaciones.

Tipo de canal	Descripción	Impacto financiero (en millones)	Tasa de ocupación (%)
Arrendamiento directo	Gestionado por equipos de propiedad	$ 170.5 (ingresos futuros)	N / A
Plataformas en línea	Visibilidad de la propiedad mejorada	N / A	72.2 (propiedades de la oficina)
Eventos comunitarios	Iniciativas de compromiso de marca	N / A	N / A
Asociación	Promoción cruzada con negocios locales	N / A	92.0 (propiedades multifamiliares)

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocio: segmentos de clientes

Jóvenes profesionales que buscan vida urbana

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) se dirige a jóvenes profesionales que se sienten cada vez más atraídos por los entornos de vida urbana. Al 30 de septiembre de 2024, las propiedades multifamiliares de CMCT demostraron una fuerte tasa de ocupación del 92.0%, lo que indica una demanda sólida entre este grupo demográfico. La compañía se centra en las principales propiedades multifamiliares ubicadas en comunidades vibrantes, que son atractivas para los jóvenes profesionales debido a su proximidad a los empleos, el entretenimiento y las actividades sociales.

Familias que buscan viviendas multifamiliares de calidad

Las familias representan otro segmento de clientes significativo para CMCT. Las opciones de vivienda multifamiliar de la compañía están diseñadas para satisfacer las necesidades de las familias que buscan espacios de vida de calidad. Al 30 de septiembre de 2024, los ingresos totales de CMCT de las propiedades multifamiliares alcanzaron los $ 14.97 millones por los nueve meses terminados, lo que refleja un creciente interés en sus soluciones de vivienda orientadas a la familia. La compañía enfatiza características como seguridad, comodidades comunitarias y accesibilidad a las escuelas y parques, que son cruciales para la vida familiar.

Empresas que necesitan espacio creativo de oficinas

CMCT también atiende a empresas que requieren espacios creativos de oficinas, particularmente en mercados con una alta concentración de industrias de tecnología, medios y entretenimiento. Las propiedades de la oficina de la compañía, por un total de aproximadamente 1.3 millones de pies cuadrados alquilados, reportaron ingresos de $ 42.53 millones para los nueve meses que terminan el 30 de septiembre de 2024. El segmento de la oficina tiene un ingreso operativo neto de $ 22.19 millones, destacando la demanda de entornos de trabajo innovadores que fomentan la colaboración y creatividad.

Inversores interesados ​​en oportunidades de bienes raíces

Los inversores forman un segmento crucial de clientes para CMCT, ya que la compañía busca continuamente atraer capital para sus inversiones inmobiliarias. Al 30 de septiembre de 2024, CMCT informó un valor de activo total de $ 868.05 millones, con inversiones en bienes raíces por valor de $ 702.85 millones. La estrategia de la Compañía incluye aprovechar las relaciones de los inversores para ejecutar su canalización de inversión, que se espera que produzca fuertes rendimientos en comunidades calificadas caracterizadas por altas barreras de entrada y una importante inversión privada.

Segmento de clientes	Características clave	Métricas financieras
Jóvenes profesionales	Vida urbana, proximidad a empleos y entretenimiento	Tasa de ocupación: 92.0%
Familias	Vivienda de calidad, seguridad, comodidades	Ingresos multifamiliares: $ 14.97 millones (9 meses)
Empresas	Espacio creativo de oficina, tecnología y enfoque de medios	Ingresos de la oficina: $ 42.53 millones (9 meses)
Inversores	Oportunidades inmobiliarias, atracción de capital	Activos totales: $ 868.05 millones; Inversiones inmobiliarias: $ 702.85 millones

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocio: estructura de costos

Costos de adquisición y desarrollo de propiedades

Al 30 de septiembre de 2024, CMCT ha incurrido en costos significativos relacionados con las adquisiciones y desarrollos de la propiedad. En particular, se estima que el costo total para el proyecto 4750 Wilshire es aproximadamente $ 31.0 millones, con la participación de CMCT $ 6.2 millones. El proyecto tiene como objetivo convertir el espacio de oficina en unidades multifamiliares y se financia a través de contribuciones de capital y un préstamo de construcción de terceros.

Además, la inversión de CMCT en el Sunset JV de 1910 ascendió a $ 12.2 millones, con los costos totales incurridos para el proyecto del parque de 1915 en $ 4.8 millones.

Gastos operativos para la administración de la propiedad

Los gastos operativos de CMCT para la administración de propiedades alcanzaron $ 52.6 millones Para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2024. Esto incluye gastos directos relacionados con la propiedad como:

• Alquiler y otros gastos operativos de propiedades: $ 52.6 millones
• Gastos generales y administrativos: $ 5.2 millones
• Gastos de intereses: $ 27.8 millones

Los gastos totales generales de los nueve meses fueron $ 111.4 millones, una disminución de $ 133.6 millones en el año anterior.

Costos de marketing y adquisición de clientes

CMCT asigna recursos hacia el marketing y la adquisición de clientes para mejorar la visibilidad de su propiedad y la participación del inquilino. Durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2024, los costos relacionados con la transacción, que incluyen gastos de marketing, totalizaron $ 1.4 millones, reflejando una disminución de $ 3.4 millones en el año anterior.

Gastos administrativos y gastronómicos

Los gastos administrativos para CMCT al 30 de septiembre de 2024 se registraron en $ 5.2 millones. Esta figura incluye:

• Tarifas de gestión de activos a partes relacionadas: $ 1.3 millones
• Reembolsos de gastos a partes relacionadas (corporativas): $ 1.8 millones
• Gastos generales y administrativos: $ 5.2 millones

Estos costos administrativos reflejan el compromiso de la Compañía de mantener la eficiencia operativa al tiempo que respalda su cartera en varios segmentos.

Categoría de estructura de costos	Cantidad (en millones)
Costos de adquisición de propiedades	$ 6.2 (4750 Wilshire Project)
Costos de desarrollo	$ 31.0 (Total 4750 Wilshire Project)
Gastos operativos	$ 52.6 (administración de propiedades)
Costos de marketing	$ 1.4 (relacionado con la transacción)
Gastos administrativos	$ 5.2 (general y administrativo)

Medios creativos & Community Trust Corporation (CMCT) - Modelo de negocios: flujos de ingresos

Ingresos de alquiler de propiedades multifamiliares y de consultorio

Los ingresos de alquiler generados por Creative Media & Community Trust Corporation (CMCT) de propiedades multifamiliares y de oficina durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2024, ascendió a $ 56.2 millones, en comparación con $ 50.0 millones Para el mismo período en 2023. Para el tercer trimestre de 2024 solo, el ingreso de alquiler fue $ 18.2 millones, arriba de $ 17.1 millones en 2023.

Período	Ingresos de alquiler (en millones)
P3 2024	$18.2
P3 2023	$17.1
9 meses 2024	$56.2
9 meses 2023	$50.0

Tarifas de gestión de activos de empresas conjuntas

CMCT gana tarifas de gestión de activos de varias empresas conjuntas. Durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2024, estas tarifas totalizaron $ 1.3 millones, una disminución de $ 2.1 millones Durante el mismo período en 2023. Las tarifas se clasifican bajo gestión de activos y otras tarifas a las partes relacionadas.

Período	Tarifas de gestión de activos (en millones)
9 meses 2024	$1.3
9 meses 2023	$2.1

Ingresos de intereses de las operaciones de préstamos

Los ingresos por intereses de las operaciones de préstamos, que incluyen ganancias de préstamos, se informaron en $ 11.1 millones Durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2024, en comparación con $ 10.2 millones en 2023. Este ingreso refleja el enfoque estratégico de la compañía en los préstamos como un flujo de ingresos significativo.

Período	Ingresos por intereses (en millones)
9 meses 2024	$11.1
9 meses 2023	$10.2

Posibles ventas de activos inmobiliarios

CMCT tiene ventas potenciales de sus activos inmobiliarios, con transacciones notables que incluyen la venta del 80% de interés en la propiedad 4750 Wilshire Boulevard para $ 34.4 millones en febrero de 2023. La compañía registró una ganancia de $ 1.1 millones de esta venta. Las ventas futuras podrían mejorar aún más los flujos de ingresos, aunque no se revelan montos proyectados específicos para 2024.

Asset	Precio de venta (en millones)	Ganar a la venta (en millones)
4750 Wilshire Boulevard	$34.4	$1.1

Updated on 16 Nov 2024

Resources:

1. Creative Media & Community Trust Corporation (CMCT) Financial Statements – Access the full quarterly financial statements for Q3 2024 to get an in-depth view of Creative Media & Community Trust Corporation (CMCT)' financial performance, including balance sheets, income statements, and cash flow statements.
2. SEC Filings – View Creative Media & Community Trust Corporation (CMCT)' latest filings with the U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) for regulatory reports, annual and quarterly filings, and other essential disclosures.