Quelles sont les cinq forces de Michael Porter de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO)?

Dans le paysage dynamique de l'immobilier commercial, la compréhension des forces compétitives en jeu est cruciale pour le succès. Ce billet de blog plonge dans Les cinq forces de Michael Porter en ce qui concerne Phillips Edison & Company, Inc. (PECO). Nous explorerons comment le Pouvoir de négociation des fournisseurs et clients, l'intensité de rivalité compétitive, le immeuble menace de substituts, et le Menace des nouveaux entrants façonner les stratégies et le positionnement du marché de l'entreprise. Lisez la suite pour découvrir des informations qui peuvent stimuler les décisions éclairées dans ce secteur dynamique.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Porter's Five Forces: Bargaining Power of Fournissers

Nombre limité de promoteurs immobiliers

Le marché du développement de la vente au détail et de l'immobilier commercial est concentré, ce qui donne aux développeurs existants un effet de levier important. Selon Ibisworld, en 2023, les quatre principales sociétés de développement immobilier commercial aux États-Unis ont tenu approximativement 30% de la part de marché totale. Ce bassin limité de développeurs signifie que ceux qui ont des relations établies peuvent exiger de meilleurs termes.

Dépendance à l'égard des services publics locaux

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) s'appuie fortement sur les services publics locaux pour l'efficacité opérationnelle. En 2022, Peco a passé autour 6,2 millions de dollars sur les services publics pour leurs propriétés. Les prix de l'énergie fluctuant, les fournisseurs ont le pouvoir d'imposer des augmentations de taux, ce qui peut avoir un impact significatif sur les dépenses d'exploitation.

Relations contractuelles avec les sociétés de gestion immobilière

Le modèle commercial de PECO comprend des accords contractuels avec des sociétés de gestion immobilière. Depuis l'exercice 2022, ces contrats étaient évalués à peu près 12 millions de dollars annuellement. Les contrats verrouillent souvent les taux de service, permettant aux sociétés de gestion immobilière d'exercer une influence sur les coûts grâce à la négociation à l'époque de renouvellement des contrats.

Influence des coûts des matériaux de construction

L'industrie de la construction a connu des coûts de matériaux volatils au cours des dernières années. En 2023, l'indice de coûts pour les matériaux de construction a augmenté par 8.5% d'une année à l'autre, affectant considérablement les budgets du projet. Pour PECO, toute augmentation des prix des matériaux de construction a un impact directement sur leurs coûts de développement et leurs marges.

Type de matériau	2022 Coût moyen ($)	2023 Coût moyen ($)	Changement d'une année à l'autre (%)
Acier	1,200	1,400	16.67
Bûcheron	850	1,030	21.18
Béton	120	130	8.33

Disponibilité des services de maintenance

La dépendance de PECO à l'égard des services de maintenance et de réparation peut influencer considérablement leurs coûts opérationnels. En 2022, ils ont alloué 4,5 millions de dollars pour les services de maintenance. La concentration de prestataires de services sur les marchés locaux donne à ces fournisseurs un degré de pouvoir de négociation, d'impact sur les frais de service et la disponibilité.

Dépendance à l'égard de la technologie et des fournisseurs de données

PECO s'est de plus en plus appuyé sur la technologie et l'analyse des données pour la gestion immobilière et l'efficacité opérationnelle. En 2023, l'entreprise a déclaré des dépenses 3 millions de dollars sur diverses plates-formes technologiques et outils d'analyse de données. Cette dépendance à l'égard des fournisseurs de services de technologie spécialisés donne à ces entreprises un effet de levier, en particulier lorsque les renouvellements de contrats coïncident avec une augmentation des demandes de services ou des améliorations technologiques.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Porter's Five Forces: Bargaining Power of Clients

Variété de locataires de détail et commerciaux

Le mélange de locataires à Phillips Edison & Company comprend 1 000 locataires commerciaux et commerciaux, allant des épiceries aux magasins spécialisés. En 2023, le portefeuille de la société comprend approximativement 300 propriétés aux États-Unis. Cette diversité permet à PECO de répondre à diverses préférences des consommateurs et de stabiliser les revenus de location.

Flexibilité des termes et conditions de location

PECO propose des conditions de location flexibles, avec une durée de location moyenne d'environ Cinq à sept ans. En 2023, autour 25% des accords de location Les options de réduction des loyers incluses au cours des premiers mois, mettant en évidence l'adaptabilité aux besoins des locataires. Cette flexibilité a un impact considérablement sur le pouvoir de négociation des clients.

Indemnités d'amélioration des locataires

Afin d'attirer et de retenir les locataires de qualité, PECO fournit généralement indemnités d'amélioration des locataires Cette moyenne autour 10 $ à 15 $ par pied carré. En 2023, PECO a alloué 5 millions de dollars aux améliorations des locataires dans ses centres, améliorant l'expérience d'achat globale et la satisfaction des locataires.

Coûts de commutation du client

Les coûts de commutation pour les locataires peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement et du type d'activité. En moyenne, le coût estimé pour un locataire pour se déplacer vers un nouvel emplacement peut être entouré 20 $ à 30 $ par pied carré dans les frais de construction et de relocalisation. Ce chiffre indique des coûts de commutation modérés qui pourraient garder les locataires dans les propriétés PECO.

Effet de levier de négociation des locataires d'ancrage

Les locataires d'ancrage comme Kroger et Walmart fournissent un trafic important et un tirage au sort des consommateurs, traduisant par un effet de levier à haute négociation. En 2023, approximativement 40% des revenus de location bruts de PECO a été dérivé des locataires d'ancrage, leur permettant d'obtenir des termes favorables qui pourraient influencer les positions globales de négociation des locataires.

FLUCUATIONS DE LA DEMANDE RÉPOSITIQUE RÉGIONNELLE

Le pouvoir de négociation des clients est également affecté par la demande régionale de détail. Par exemple, en 2022, PECO a rapporté un Augmentation de 10% dans l'activité de location sur les marchés suburbains par rapport aux zones urbaines. La volatilité de la demande régionale a un impact sur l'effet de levier des locataires lors des négociations de location, en particulier sur les marchés confrontés à des ralentissements économiques par rapport à la croissance.

Métrique	2023 données
Propriétés totales	Environ 300
Durée de location moyenne	5 à 7 ans
Allocation d'amélioration des locataires	10 $ à 15 $ par pied carré
Allocation d'amélioration totale	Plus de 5 millions de dollars
Coûts de commutation des locataires	20 $ à 30 $ par pied carré
Revenus des locataires d'ancrage	40% des revenus de location bruts
Augmentation de l'activité de location (Suburban vs Urban)	10%

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Porter's Five Forces: Rivalry compétitif

Autre présence de FPI de vente au détail

En 2023, le secteur de la Retail Real Estate Investment Trust (REIT) accueille plusieurs concurrents aux côtés de PECO, y compris des acteurs majeurs tels que:

• Realty Income Corporation - Cape boursière: 42,3 milliards de dollars
• Simon Property Group - Cap
• Kimco Realty Corporation - Cape boursière: 10,3 milliards de dollars
• Regency Centers Corporation - Cape boursière: 4,5 milliards de dollars
• Taubman Centers, Inc. - Cape boursière: 3,0 milliards de dollars

Ces sociétés possèdent et gèrent collectivement un nombre important de propriétés de vente au détail aux États-Unis, générant un chiffre d'affaires annuel combiné d'environ 19 milliards de dollars.

Alternatives du centre commercial régional

Le paysage concurrentiel des centres commerciaux régionaux est marqué par des alternatives qui incluent:

• Centres commerciaux communautaires - généralement plus petits, avec une taille moyenne de 150 000 pieds carrés.
• Centres d'électricité - comprenant de grands détaillants, avec une moyenne de 250 000 pieds carrés.
• Développements à usage mixte - combinant le commerce de détail avec des espaces résidentiels et de bureaux, prévoyant une croissance de 20% d'ici 2025.

Ces alternatives améliorent la concurrence pour la circulation piétonne et les dépenses de consommation, ce qui concerne les taux d’occupation de PECO et le loyer moyen par pied carré, qui s'élevait à 16,50 $ au deuxième trimestre 2023.

Concurrence directe de la vente au détail en ligne

Le commerce de détail en ligne s'est développé rapidement, les ventes de commerce électronique prévoyant pour atteindre 1 billion de dollars aux États-Unis d'ici 2025. Ce changement a constitué une menace importante pour les formats de vente au détail traditionnels, affectant:

• Le trafic piétonnier dans les magasins de brique et de mortier, a baissé de 20% en 2022 par rapport aux niveaux pré-pandemiques.
• Perte de parts de marché pour les détaillants en ligne, qui a capturé 21,3% du total des ventes au détail en 2022.
• Une pression accrue sur les taux de location et les négociations de location, entraînant une baisse de 5% des loyers moyens sur certains marchés.

Stratégies de location agressives

Pour lutter contre les pressions concurrentielles, PECO a mis en œuvre des stratégies de location agressives qui incluent:

• Conditions de location flexibles d'une durée moyenne de 5 ans, contre 7 ans.
• Les incitations pour les nouveaux locataires, y compris les périodes sans loyer, ont une moyenne de 3 mois.
• Cibler les détaillants de commerce électronique pour profiter de l'approche omnicanal.

Ces stratégies visent à maintenir les niveaux d'occupation, qui ont été signalés à 95% au troisième trimestre 2023.

Réputation de la marque et part de marché

PECO occupe une position notable dans la réputation de la marque dans le secteur des RPE au détail, avec une part de marché d'environ 7,5%. Les mesures clés comprennent:

• Score de satisfaction des locataires: 85% sur la base des enquêtes sur les locataires.
• Reconnaissance de la marque parmi les acheteurs: 65% sur les marchés ciblés.
• Rendement total annuel moyen pour les investisseurs: 12% au cours des 5 dernières années.

Ces facteurs contribuent à des avantages concurrentiels, améliorant la rétention des locataires et attirant de nouveaux détaillants.

Efforts de réaménagement et de modernisation des concurrents

Les concurrents s'engagent activement dans le réaménagement et la modernisation pour attirer les locataires et les consommateurs, notamment:

• L'investissement de 2 milliards de dollars de Simon Property Group dans les développements à usage mixte jusqu'en 2025.
• L'initiative de Kimco Realty pour rénover 20% de son portefeuille d'ici 2024, estimée à 500 millions de dollars.
• Les centres Regency se concentrent sur la durabilité, avec 50% des nouveaux développements incorporant des pratiques de construction vertes.

Ces efforts rehaussent le paysage de la vente au détail et intensifient la concurrence pour PECO.

Entreprise	CAP bassable (milliards de dollars)	Loyer moyen ($ / sq ft)	Taux d'occupation (%)
Phillips Edison & Company (PECO)	1.4	16.50	95
Realty Revenu Corporation	42.3	19.00	98
Groupe de propriétés Simon	35.9	21.00	96
Kimco Realty Corporation	10.3	18.00	94
Regency Centers Corporation	4.5	17.50	97
Taubman Centers, Inc.	3.0	20.00	95

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Five Forces de Porter: Menace de substituts

Croissance des achats en ligne

En 2023, les ventes de commerce électronique représentaient approximativement 14.6% du total des ventes au détail aux États-Unis, prévoyant pour atteindre 1,03 billion de dollars d'ici 2024. Cette augmentation est due en partie à l'accélération pandémique, les ventes en ligne augmentant par 50% de 2019 à 2021.

Plates-formes de commerce électronique

Les principales plateformes de commerce électronique telles qu'Amazon, eBay et Walmart ont connu une croissance significative. En 2022, Amazon a déclaré un revenu de 514 milliards de dollars, avec un 10% Augmentation des services d'abonnement, indiquant la préférence croissante pour les expériences d'achat en ligne.

Développements à usage mixte urbain

Les développements à usage mixte urbain sont devenus de plus en plus populaires, offrant une commodité et une accessibilité qui peuvent agir comme substituts au commerce de détail traditionnel. En 2023, il a été observé que 15% De toutes les nouvelles constructions au détail aux États-Unis ont incorporé des développements à usage mixte, mettant en évidence un changement dans les préférences des consommateurs.

Tendance du magasin pop-up

Les magasins pop-up fournissent des solutions de vente au détail flexibles et servaient de 50% Solution aux pics d'achat saisonniers en 2022. La taille du marché pop-up devrait augmenter 10 milliards de dollars D'ici 2025, démontrant une soif croissante pour des expériences de magasinage uniques.

Marques directes aux consommateurs

En 2023, les marques directes aux consommateurs (DTC) représentaient approximativement 27% de la croissance totale de la vente au détail, signalant des revenus combinés 30 milliards de dollars. Des marques comme Warby Parker et Glossier ont réussi à perturber les canaux de vente au détail traditionnels en vendant directement aux consommateurs.

Espaces de vente au détail non traditionnels

Les espaces de vente au détail non traditionnels, comme les marchés de producteurs et les magasins pop-up communautaires, ont connu une résurgence. Les statistiques indiquent qu'à partir de 2022, plus de 8 000 Les marchés des agriculteurs opèrent aux États-Unis 40% Depuis 2008, indiquant un changement significatif de la préférence de l'achat.

Aspect	Statistiques (2023)
Ventes de commerce électronique aux États-Unis en% du total des ventes au détail	14.6%
Ventes de commerce électronique aux États-Unis projetées (2024)	1,03 billion de dollars
Les revenus déclarés d'Amazon (2022)	514 milliards de dollars
Croissance des services d'abonnement (Amazon)	10%
Pourcentage de nouvelles constructions de détail à usage mixte	15%
Taille du marché pop-up projeté (2025)	10 milliards de dollars
Pourcentage de la croissance de la vente au détail à partir de marques DTC	27%
Revenus combinés des marques DTC	30 milliards de dollars
Nombre de marchés d'agriculteurs aux États-Unis	Plus de 8 000
Croissance des marchés des agriculteurs depuis 2008	40%

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Five Forces de Porter: Menace de nouveaux entrants

Exigences d'investissement en capital élevé

L'entrée sur le marché immobilier de la vente au détail nécessite des investissements en capital substantiels. Selon des rapports récents de l'industrie, le coût moyen pour développer un centre commercial ancré s'étend entre 2 millions à 3 millions de dollars par acre. En 2022, Phillips Edison a déclaré acquérir des centres commerciaux pour approximativement 116 millions de dollars, soulignant les exigences financières lourdes pour les nouveaux joueurs.

Haies réglementaires et zoning

Les nouveaux participants sont confrontés à des défis réglementaires importants. Les lois de zonage varient selon l'emplacement, ce qui nécessite souvent des processus d'examen et de permis approfondis. Depuis 2021, Gallup a rapporté que 70% Des nouveaux projets commerciaux ont été confrontés à des retards en raison de problèmes réglementaires. Dans les zones urbaines, le respect des ordonnances de zonage locales peut étendre les délais du projet en moyenne 6 à 12 mois.

Fidélité à la marque de marché établie

La fidélité à la marque est essentielle dans le secteur de la vente au détail. Des joueurs établis comme Phillips Edison ont construit un réseau de locataires réputés, créant une pièce jointe du client. Les études de l'industrie révèlent que la fidélité à la marque peut conduire à un Augmentation de 20% dans les revenus des chaînes établies sur les nouveaux entrants. La rétention de la clientèle a un impact financier important, un client satisfait étant Trois fois plus probable Pour revenir dans un magasin familier que pour essayer une nouvelle option.

Économies d'échelle Avantages

Les entreprises établies bénéficient d'économies d'échelle. Phillips Edison, avec un portefeuille de plus 340 propriétés Aux États-Unis, peut négocier de meilleures conditions de location et acheter des remises. Par exemple, les grandes entreprises peuvent économiser 15-25% sur les coûts opérationnels par rapport aux nouveaux entrants plus petits qui n'ont pas cet effet de levier.

Besoins complexes de gestion immobilière

Le marché immobilier de la vente au détail exige des stratégies de gestion immobilière sophistiquées. Phillips Edison déploie des technologies de gestion des propriétés avancées pour l'efficacité. Selon l'industrie Analytics, la meilleure gestion immobilière peut réduire les coûts opérationnels en 10-20%. Les nouveaux entrants n'ont généralement pas ces ressources, conduisant à des structures de coûts plus élevées et à des difficultés à maintenir l'efficacité opérationnelle.

Saturation du paysage compétitif

Le marché de détail, en particulier dans les zones de banlieue, est très saturé. Depuis 2023, plus de 92% des marchés américains sont considérés comme compétitifs, définis par 7 centres ancrés d'épicerie Dans un rayon de 5 miles. Cette saturation limite les opportunités pour les nouveaux entrants, car ils ont du mal à identifier des emplacements rentables sans rivaliser avec les joueurs établis.

Facteur	Détails	Impact
Coût d'investissement	2 $ - 3 millions de dollars par acre	Barrière élevée à l'entrée
Retards réglementaires	6 - 12 mois pour les permis	Timelines prolongées
Fidélité à la marque	Augmentation des revenus de 20% pour les marques établies	Difficile pour les nouvelles marques de pénétrer
Économies de coûts opérationnels	Économies de 15 à 25% pour les grandes entreprises	Pression des coûts accrus sur les nouveaux entrants
Saturation du marché	92% des marchés américains compétitifs	Opportunités limitées

En résumé, Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) opère dans un paysage dynamique façonné par les cinq forces de Michael Porter, où la Pouvoir de négociation des fournisseurs est modéré par un nombre limité de développeurs et de dépendances contractuelles. En attendant, le Pouvoir de négociation des clients est accentué par l'effet de levier de négociation des locataires et les fluctuations régionales de la demande. Rivalité compétitive Défie constamment PECO en tant que commerces de détail en ligne et des stratégies de location agressives se profile. Le menace de substituts, tirée par la croissance explosive des modèles de commerce électronique et de vente au détail innovants, ne peut pas être négligé. Enfin, surmougnant le Menace des nouveaux entrants est une tâche chargée des exigences de capital élevé et un marché saturé. PECO doit naviguer dans ces forces avec des stratégies astucieuses pour maintenir son avantage concurrentiel.