تحليل مصفوفة شركة Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) BCG

في المشهد الديناميكي لعقارات التجزئة، يعد فهم تصنيف الأصول أمرًا بالغ الأهمية. تصنف مصفوفة مجموعة بوسطن الاستشارية، وهي أداة استراتيجية، عقارات البيع بالتجزئة إلى: النجوم, الأبقار النقدية, كلاب، و علامات استفهام، يمثل كل منها إمكانات وتحديات متميزة. يتعمق هذا المنشور في كيفية مواءمة شركة The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) لممتلكاتها ضمن هذه المصفوفة، مما يكشف عن رؤى حول أدائها واستراتيجيتها الاستثمارية. اكتشف العقارات التي تتألق وتلك التي تعاني في ساحة البيع بالتجزئة التنافسية.

خلفية شركة The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL)

تعد شركة Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) لاعبًا بارزًا في قطاع صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، مع التركيز في المقام الأول على عقارات البيع بالتجزئة التي تعتبر ضرورية. تأسست الشركة في عام 2019 وأدرجت علنًا في بورصة ناسداك تحت رمز السهم RTL، وقد نجحت الشركة بسرعة في تحقيق مكانة متميزة من خلال الاستثمار في المرافق التي تلبي احتياجات المستهلكين المهمة. وقد سمح هذا التركيز الاستراتيجي على مساحات البيع بالتجزئة القائمة على الضرورة لشركة RTL بالحصول على تدفق إيرادات مستقر، حتى أثناء فترات المد والجزر الاقتصادية.

تضم محفظة RTL العديد من العقارات، بما في ذلك متاجر البقالة والصيدليات وأشكال البيع بالتجزئة الأخرى التي توفر السلع والخدمات الأساسية. وفقًا للتقارير المالية الأخيرة، عرضت الشركة محفظة متنوعة تشمل أكثر من 400 عقارًا في مختلف الولايات، خاصة في الولايات المتحدة. تستخدم إدارة صندوق الاستثمار العقاري نهجا منضبطا لعمليات الاستحواذ، مع التركيز على المواقع ذات التركيبة السكانية القوية والمستأجرين المرنين.

أحد الجوانب الحيوية لنموذج أعمال RTL هو التزامها بعقود إيجار طويلة الأجل مع المستأجرين، والتي تتراوح عادة من 10 إلى 15 عامًا. لا تعمل هذه الإستراتيجية على تعزيز استقرار التدفق النقدي فحسب، بل تخفف أيضًا من المخاطر المرتبطة بمعدل دوران المستأجرين. تضم قائمة المستأجرين أسماء حسنة السمعة، مما يوفر طبقة من الضمانات للمستثمرين فيما يتعلق بموثوقية إيرادات الإيجار. ومن الجدير بالذكر أن عقارات RTL تتركز في المناطق ذات المنافسة المحدودة والعوائق العالية أمام الدخول، مما يعزز ميزتها التنافسية.

بالإضافة إلى مواقع البيع بالتجزئة التقليدية، أبدت RTL اهتمامًا بالتكيف مع تحولات السوق من خلال النظر في اتجاهات التجارة الإلكترونية والمشهد المتطور لسلوك المستهلك. ويدرك صندوق الاستثمار العقاري أنه على الرغم من التحديات التي يواجهها قطاع التجزئة، فمن المرجح أن تستمر العقارات التي تلبي الخدمات الأساسية حتى مع تطور تفضيلات المستهلك ديناميكيًا.

وقد استجاب المستثمرون وأصحاب المصلحة بشكل إيجابي للتوجه الاستراتيجي لشركة RTL، كما يتضح من مقاييس الأداء والتوزيعات المتسقة. وشددت الشركة على الإدارة المالية الحكيمة والاحتياطيات النقدية الكافية، ودعم استراتيجيتها الاستثمارية المستمرة مع ضمان بقاء عوائد المساهمين على رأس الأولويات. كثيرًا ما يستشهد المحللون بـ RTL كمثال رائد للاستثمار المركز والمبني على الضرورة في عقارات التجزئة، مما يجعلها نقطة اهتمام لأولئك الذين يقومون بتحليل ديناميكيات سوق التجزئة.

The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - مصفوفة BCG: النجوم

مواقع التجزئة الرئيسية

تركز شركة Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) على الاستحواذ على عقارات البيع بالتجزئة ذات الموقع الجيد وإدارتها. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، تمتلك RTL محفظة تتميز بشكل بارز بالعقارات الواقعة في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية. على سبيل المثال، يقع ما يقرب من 75% من عقارات RTL على بعد 10 دقائق بالسيارة من الأحياء السكنية التي يزيد عدد سكانها عن 50.000 نسمة.

خصائص حركة السير العالية

تظهر عقارات RTL عادةً مستويات عالية من حركة المرور، مما يترجم إلى مبيعات قوية للمستأجرين. تشير التقارير إلى أن متوسط ​​حركة المرور اليومية عبر مواقع البيع بالتجزئة الرئيسية لشركة RTL يبلغ حوالي 20.000 إلى 30.000 زائر. وتساهم هذه الحركة بشكل كبير في مبيعات المستأجرين، بمتوسط ​​مبيعات للقدم المربع يبلغ 325 دولارًا في عام 2023.

مراكز التسوق الشعبية

ومن بين المحفظة المتنوعة، تقع العديد من العقارات داخل مراكز التسوق الشهيرة. تشير البيانات الصادرة عن المجلس الدولي لمراكز التسوق (ICSC) إلى أن مراكز التسوق المغلقة تشهد انتعاشًا، مع زيادة حركة المرور بنسبة 15٪ تقريبًا في عام 2023 مقارنة بالسنوات السابقة. أظهرت استثمارات RTL في مراكز التسوق معدلات إشغال أعلى، حيث بلغ متوسطها حوالي 95%.

مزيج المستأجرين ذو الأداء الجيد

• سلاسل بيع البقالة بالتجزئة: 40% من العقارات مؤجرة لمتاجر البقالة، مما يولد تدفقًا نقديًا مستقرًا.
• تجار التجزئة الذين يقدمون خصومات: 25% من المستأجرين يشملون متاجر التجزئة ذات القيمة، والتي تلبي احتياجات المستهلكين المهتمين بالتكلفة.
• العلامات التجارية غير الرسمية المخصصة لتناول الطعام: 15% من العقارات مؤجرة للمطاعم التي تتمتع بولاء عالٍ للعملاء.
• الأعمال الموجهة نحو الخدمات: 20% تشمل مراكز اللياقة البدنية وخدمات الرعاية الصحية.

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، أبلغ هؤلاء المستأجرون باستمرار عن نمو في الإيرادات السنوية بحوالي 8٪، مما يؤكد صحة استراتيجية RTL المتمثلة في مزيج متنوع وقوي من المستأجرين.

أشكال البيع بالتجزئة المبتكرة

وقد استفادت RTL أيضًا من تنسيقات البيع بالتجزئة المبتكرة مثل مراكز الوفاء متعددة القنوات، مما يوفر راحة أكبر لكل من المستهلكين والمستأجرين. أظهرت العقارات التي تتضمن هذه التنسيقات زيادة بنسبة 20% في حركة المرور مقارنة بإعدادات البيع بالتجزئة التقليدية. على وجه الخصوص، أفاد صندوق الاستثمار العقاري أن تكامل الخدمات مثل خدمة الاستلام من الرصيف أدى إلى زيادة بنسبة 12٪ في معدلات الاحتفاظ بالمستأجرين خلال الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2023.

The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - مصفوفة BCG: الأبقار النقدية

إنشاء سلاسل البيع بالتجزئة

تمتلك شركة Necessity Retail REIT, Inc. مجموعة من سلاسل البيع بالتجزئة القوية والراسخة التي تلبي احتياجات المستهلكين اليومية. اعتبارًا من أحدث تقرير، تمتلك RTL قاعدة مستأجرين متنوعة، تتألف من أكثر من 120 مستأجر في مختلف القطاعات بما في ذلك البقالة والصيدلة وتجارة التجزئة الأساسية.

اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل

تستفيد RTL بشكل كبير من اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل التي توفر تدفقًا نقديًا مستقرًا. المتوسط ​​المرجح لمدة عقد الإيجار المتبقية هو تقريبا 9.2 سنة. ويضمن هذا الاستقرار إيرادات إيجارية يمكن التنبؤ بها، مما يسمح لشركة RTL بإدارة التزاماتها المالية بشكل فعال. حول 96% من عقود الإيجار تتم هيكلتها مع زيادات ثابتة في الإيجار، مما يضمن نمو الدخل بمرور الوقت.

عقارات في أحياء مستقرة

يستثمر صندوق REIT بشكل أساسي في العقارات الواقعة في المناطق السكنية ذات الكثافة السكانية العالية. زيادة 85% وتقع بعض عقاراتها في أحياء ذات خصائص سكانية قوية، مما يساهم في الطلب المستمر على مساحات البيع بالتجزئة. يساعد هذا التموضع الاستراتيجي في الحفاظ على حركة المرور العالية للعملاء والقدرة التشغيلية.

معدلات إشغال عالية

تفتخر RTL بمعدلات إشغال عالية تبلغ في المتوسط ​​حوالي 100 متر مربع 98% عبر محفظتها. تدير الشركة ممتلكاتها بشكل فعال لتقليل الوظائف الشاغرة، الأمر الذي يرتبط بشكل مباشر بتدفقها النقدي الثابت.

مصادر دخل الإيجار ثابتة

مع سعر الشراء تقريبا 1.5 مليار دولار بالنسبة لمحفظتها العقارية، تحقق RTL إيرادات إيجارية ثابتة وموثوقة. في الربع المالي الأخير، أعلنت RTL عن صافي دخل تشغيلي (NOI) يبلغ حوالي 52 مليون دولار. وهذا يحمل أهمية لأنه يمثل هامشًا كبيرًا يتجاوز التكاليف التشغيلية.

The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - مصفوفة BCG: الكلاب

مراكز التسوق التي عفا عليها الزمن

تحتفظ شركة Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) بالعديد من العقارات المصنفة على أنها مراكز تسوق قديمة. فشلت هذه المواقع في مواكبة اتجاهات البيع بالتجزئة الحديثة وتفضيلات المستهلك. ومن الأمثلة المهمة على ذلك التدهور العام لبعض المتاجر الكبرى، مما أدى إلى انخفاض مشاركة المستهلكين. غالبًا ما تفتقر العقارات التي تم تطويرها منذ أكثر من عقدين من الزمن إلى التكنولوجيا والبنية التحتية اللازمة لدعم احتياجات البيع بالتجزئة الحالية.

العقارات في المناطق المتدهورة

تتضمن محفظة RTL عقارات تقع في المناطق الحضرية أو الضواحي المتدهورة. وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي، شهدت بعض هذه الأحياء انخفاضًا في عدد السكان تقريبًا 0.5% إلى 2% سنوياً. تؤثر هذه التحولات الديموغرافية سلبًا على الطلب على التجزئة وقيمة العقارات. كما يساهم انخفاض الدخل المتاح في هذه المناطق في تقليل حركة المرور وانخفاض الإنفاق الاستهلاكي.

مواقع حركة المرور منخفضة القدم

تعتبر حركة المرور ضرورية لنجاح البيع بالتجزئة، وتعاني العديد من العقارات من اليمين إلى اليسار من انخفاض عدد الزوار. متوسط ​​حركة السير على الأقدام للمراكز المتعثرة موجود من 500 إلى 1000 زائر أسبوعيا، أقل بكثير من معيار الصناعة 2500 إلى 5000 لمراكز التسوق المزدهرة. يُترجم انخفاض حركة المرور بشكل مباشر إلى انخفاض المبيعات لمستأجري التجزئة، مما يخلق إحجامًا للشركات عن الاستثمار في هذه المواقع.

ارتفاع معدلات الشواغر

سجلت RTL معدلات شغور عالية في العديد من العقارات. يبلغ متوسط ​​معدل الشغور لمراكز البيع بالتجزئة المصنفة على أنها كلاب تقريبًا 12% إلى 20%، مقارنة بالمعدل الوطني البالغ 6%. تُترجم هذه المساحة الزائدة إلى خسارة في إيرادات الإيجار وتزيد من تفاقم القدرة المالية لهذه المواقع، مما يضع ضغطًا إضافيًا على التدفق النقدي التشغيلي.

ضعف أداء مستأجري التجزئة

يتم تصنيف العديد من مستأجري التجزئة في محفظة RTL على أنهم ذوي أداء ضعيف، مما يساهم في التصنيف العام لهذه العقارات على أنها كلاب. حدد تقرير صادر عن الاتحاد الوطني للبيع بالتجزئة في عام 2023 أن أكثر من 25% من مستأجري التجزئة في أحياء معينة يعملون بخسارة. أبلغ العديد من المستأجرين عن انخفاض في الإيرادات على أساس سنوي بحوالي 100٪ 10% إلى 15%مما يؤدي إلى تحديات في تجديد عقد الإيجار والاحتفاظ بالمستأجر. فيما يلي ملخص لبيانات المستأجرين ذوي الأداء الضعيف:

The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - مصفوفة BCG: علامات الاستفهام

أسواق التجزئة الناشئة

تعمل شركة Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) في العديد من أسواق التجزئة الناشئة التي تظهر إمكانات نمو كبيرة. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2023، تم تقدير إجمالي السوق القابلة للتوجيه لفئات التجزئة الضرورية بحوالي 175 مليار دولار. شهدت مناطق مختلفة، مثل جنوب شرق الولايات المتحدة، معدل نمو سنوي قدره 3.5%مما يشير إلى زيادة الطلب على عقارات التجزئة الضرورية.

العقارات المكتسبة مؤخرا

حصلت RTL مؤخرًا على خصائص مصنفة حاليًا كعلامات استفهام في مصفوفة BCG. وأضافت RTL في عام 2022 14 عقارًا جديدًا إلى محفظتها، ويبلغ مجموعها حوالي 1.2 مليون قدم مربع من مساحة البيع بالتجزئة. جاءت عمليات الاستحواذ هذه باستثمار إجمالي قدره تقريبًا 200 مليون دولار. ومع ذلك، لا تزال هذه الخصائص تتولد 12 مليون دولار فقط في صافي الدخل التشغيلي (NOI)، مما أدى إلى انخفاض حصة السوق بين المنافسين.

تطورات البيع بالتجزئة الجديدة

في النصف الأول من عام 2023، استثمرت شركة RTL 50 مليون دولار في تطورات البيع بالتجزئة الجديدة للحصول على حصة في السوق. تركز هذه التطورات على قطاعات البيع بالتجزئة التي تعتمد على الضرورة مثل محلات البقالة والمتاجر، مع توزيع مواعيد الانتهاء المتوقعة عبرها 2024 إلى 2025. إن العائد المتوقع على الاستثمار (ROI) لهذه التطورات يحوم حوله 6-8%مما يدل على عوائد مالية محتملة ولكن غير مؤكدة.

العقارات التي تتطلب استثمارات كبيرة

تتطلب العقارات ذات علامة الاستفهام ضمن محفظة RTL استثمارات كبيرة للتجديد والتحديث. ويشير تحليل هذه الخصائص إلى أن ما يقرب من 30% سوف يتطلب ما يزيد عن 15 مليون دولار في النفقات الرأسمالية لتحسين جاذبية المستأجرين والكفاءة التشغيلية. وتعتبر هذه الاستثمارات ضرورية لإعادة التموضع في الأسواق التنافسية.

أداء المستأجر غير مؤكد

يظل أداء المستأجر عبر خصائص علامة الاستفهام الخاصة بـ RTL متغيرًا. اعتبارًا من منتصف عام 2023، بلغ متوسط ​​معدلات إشغال المستأجرين في هذه العقارات حوالي 75%، أقل بكثير من معيار الصناعة 90%. وقد أدى هذا الأداء غير المؤكد إلى متوسط ​​دخل الإيجار الشهري تقريبًا 1.50 دولار للقدم المربع، مقارنة بمتوسط ​​السوق 2.25 دولار للقدم المربع.

في تقييم المشهد الديناميكي لشركة The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) من خلال عدسة مجموعة بوسطن الاستشارية، يصبح من الواضح أن فهم هذه التصنيفات -النجوم, الأبقار النقدية, كلاب، و علامات استفهام- ضروري لاتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة. من خلال الاستفادة من مواقع البيع بالتجزئة الرئيسية ومزيج المستأجرين القوي، يمكن لـ RTL الاستفادة من نجم الخصائص أثناء الرعاية الأبقار النقدية التي تعد بتدفقات دخل موثوقة. وعلى العكس من ذلك، هناك حاجة ماسة للمعالجة كلاب، والتي قد تشكل التزامات، كل ذلك أثناء التقييم الاستراتيجي لإمكانات علامات استفهام للتحول إلى المستقبل النجوم. تتطلب بيئة البيع بالتجزئة المتغيرة القدرة على التكيف والبصيرة في هذا القطاع المتطور.