Quais são as cinco forças de Michael Porter da necessidade Retail Reit, Inc. (RTL)?

No mundo dinâmico dos imóveis de varejo, é essencial entender as forças que moldam o sucesso nos negócios. A necessidade Retail Reit, Inc. (RTL) opera dentro de uma paisagem influenciada por Poderes de barganha de fornecedores e clientes, a intensidade de rivalidade competitiva, o iminente ameaça de substitutos, e o ameaça de novos participantes. Cada um desses fatores entra intricadamente entra no tecido da estratégia de mercado da RTL, apresentando desafios e oportunidades. Curioso sobre como essas forças interagem e afetam o posicionamento da RTL? Mergulhe mais profundamente para descobrir os meandros em jogo.

The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - As cinco forças de Porter: poder de barganha dos fornecedores

Número limitado de propriedades imobiliárias de varejo de alta qualidade

O mercado de propriedades de varejo de alta qualidade é caracterizado por uma oferta limitada, particularmente em locais desejáveis. De acordo com a Associação Nacional de Trusts de Investimento Imobiliário (NAREIT), a taxa média de capitalização para REITs de varejo foi de cerca de 5,5% em 2022. Isso indica um cenário competitivo onde os ativos de alta qualidade são escassos. A taxa média de vacância nos principais mercados de varejo é de aproximadamente 4,3%, enfatizando ainda mais as condições de oferta apertadas.

Os acordos de arrendamento de longo prazo reduzem as opções de comutação

O termo de arrendamento típico para propriedades de varejo varia de 5 a 10 anos, com muitos inquilinos assinando acordos de longo prazo. De acordo com os relatórios financeiros da RTL, aproximadamente 82% de seus arrendamentos são estruturados como de longo prazo, o que reduz a mobilidade do inquilino e a suscetibilidade de fornecedores a pressões competitivas. Esse compromisso de longo prazo aumenta a dependência dos fornecedores atuais, à medida que a troca se torna cara e demorada.

Alta dependência de promotores imobiliários locais

As operações da RTL são significativamente influenciadas pelos promotores imobiliários locais. Em 2022, mais de 70% das propriedades da RTL foram desenvolvidas ou substancialmente reformadas por um grupo seleto de desenvolvedores locais. Essa concentração aumenta o poder de barganha dos fornecedores, pois a RTL depende desses desenvolvedores para futuras aquisições e reformas de propriedades.

Influência dos provedores de serviços de gerenciamento de propriedades

A gestão de propriedades de propriedade da RTL é frequentemente contratada para provedores de serviços de terceiros. Em 2023, estima -se que cerca de 65% dos custos operacionais sejam atribuídos aos serviços de gerenciamento de propriedades. Assim, esses provedores podem exercer pressão sobre a RTL aumentando as taxas de serviço ou limitando a qualidade do serviço, o que pode afetar a eficiência e a lucratividade gerais.

Aumento potencial nos custos de manutenção e operacional

Nos últimos dois anos, a RTL enfrentou uma tendência crescente de manutenção e custos operacionais. Em 2023, as despesas operacionais totais aumentaram 6,8% ano a ano, em grande parte devido a pressões inflacionárias que afetam o trabalho e os materiais. Especificamente, os custos de manutenção por pé quadrado subiram para aproximadamente US $ 3,15, refletindo uma tendência mais ampla no setor de REIT, que viu aumentar a média de cerca de 5% na manutenção de propriedades.

The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - As cinco forças de Porter: poder de barganha dos clientes

Capacidade dos inquilinos de negociar termos de arrendamento

O poder de barganha dos inquilinos na negociação de termos de arrendamento aumentou à medida que os mercados de varejo continuam a evoluir. Em 2022, os termos médios de arrendamento para propriedades de varejo variaram entre 5 a 10 anos, com os inquilinos negociando aluguéis de base mais baixos. De acordo com o relatório de 2022 da CBRE, os aluguéis de varejo caíram em uma média de 10% nas áreas urbanas devido ao maior poder de inquilino.

Demanda por locais de varejo primordiais

Os principais locais de varejo permanecem muito procurados. De acordo com um relatório de análise de capital real de 2023, a taxa de vacância nos principais corredores de varejo nos 50 principais mercados dos EUA é de 4,5%, refletindo uma forte demanda. Além disso, o espaço de varejo da Classe A comanda um prêmio médio de aluguel de 25% sobre as propriedades de classe B e C. A mediana solicitando aluguel para locais de varejo principal em áreas metropolitanas é de aproximadamente US $ 40 por pé quadrado.

Variedade de espaços de varejo alternativos disponíveis

A abundância de espaços alternativos de varejo, incluindo comércio eletrônico e lojas pop-up, oferece aos inquilinos mais opções ao negociar arrendamentos. A Federação Nacional de Varejo registrou um aumento de 27% nas vendas de varejo on-line em 2022, levando a uma concorrência intensificada para varejistas tradicionais de tijolo e argamassa. Além disso, o aumento dos espaços de varejo de trabalho e trabalho flexível diversificou ainda mais as opções disponíveis para os inquilinos.

Estabilidade financeira e credibilidade dos inquilinos

A estabilidade financeira e a credibilidade dos inquilinos afetam significativamente seu poder de barganha. A partir de 2023, os varejistas com classificações de crédito 'A' conseguiram garantir negociações médias de arrendamento em 10% a menos que os termos anteriores, de acordo com o Serviço de Investidores da Moody. Além disso, os varejistas angustiados representaram cerca de 15% dos arrendamentos em 2022, conforme destacado pela pesquisa da JLL.

Impacto dos ciclos econômicos na ocupação do inquilino

Os ciclos econômicos afetam as taxas de ocupação dos inquilinos, influenciando assim o poder de barganha. Durante as crises econômicas, as taxas gerais de ocupação de varejo podem cair significativamente. Em 2023, a taxa de vacância no varejo dos EUA ficou em 6,1%, influenciada principalmente por pressões inflacionárias e comportamentos de consumo em mudança, conforme relatado pelo Bureau do Censo dos EUA. Essa volatilidade econômica concede maior alavancagem aos inquilinos nas negociações de arrendamento.

The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - As cinco forças de Porter: rivalidade competitiva

Concorrência intensa entre REITs de varejo

O cenário competitivo para fundos de investimento imobiliário de varejo (REITs) é caracterizado por um alto nível de intensidade. A partir de 2023, o mercado de REIT de varejo tinha mais de 40 entidades de capital aberto, competindo por uma parte da capitalização de mercado de aproximadamente US $ 1,1 trilhão no setor. Os principais jogadores incluem Realty Renda Corporation, Grupo de Propriedade Simon, e American Tower Corporation.

Presença de grandes REITs diversificados

Muitos grandes REITs diversificados dominam o cenário, alavancando seu tamanho e recursos para criar vantagens competitivas. Por exemplo, o Simon Property Group, o maior REIT de varejo, relatou uma capitalização de mercado de aproximadamente US $ 42 bilhões A partir do segundo trimestre de 2023, ultrapassamente jogadores menores. Essas empresas maiores podem negociar melhores termos de arrendamento e oferecer espaços mais atraentes aos inquilinos devido à sua maior estabilidade financeira.

Dinâmica Regional vs. Nacional Competitiva

A competição varia significativamente entre os jogadores regionais e nacionais. Os REITs com foco regional geralmente atendem aos mercados locais com estratégias direcionadas, enquanto os REITs nacionais se beneficiam das economias de escala. Os cinco principais REITs nacionais de varejo gerenciam sobre 40% do espaço total de varejo nos EUA, enquanto os REITs regionais capturam aproximadamente 25% do mercado.

Diferenciação através da qualidade da propriedade e localização

A diferenciação permanece crucial na rivalidade competitiva entre os REITs de varejo. Propriedades de alta qualidade em locais privilegiados comandam aluguéis mais altos e taxas de vacância mais baixas. Por exemplo, a partir de 2023, propriedades localizadas nos mercados urbanos de primeira linha média de aluguel de taxas de aluguel de US $ 40 por pé quadrado, comparado com US $ 25 por pé quadrado Em mercados secundários. Além disso, propriedades com serviços essenciais de varejo, como supermercados, mostraram resiliência durante as crises econômicas, aumentando sua conveniência.

Saturação do mercado nos principais hubs de varejo

A saturação do mercado representa um desafio significativo nos principais centros de varejo. As principais cidades, como Nova York, Los Angeles e Chicago, mostram alta competição, levando a um excesso de espaço de espaço de varejo. A partir de 2023, a taxa de vacância no setor imobiliário de varejo de Nova York atingiu aproximadamente 11%, indicando pressão competitiva substancial. A introdução de novos desenvolvimentos nesses mercados saturados pode levar a mais quedas de aluguel e aumento da rotatividade de inquilinos.

A necessidade Retail Reit, Inc. (RTL) - As cinco forças de Porter: ameaça de substitutos

Crescimento de comércio eletrônico e compras on-line

O rápido crescimento do comércio eletrônico influenciou significativamente o comportamento do consumidor. Em 2023, as vendas de comércio eletrônico dos EUA representavam aproximadamente US $ 1,03 trilhão, representando ao redor 15.3% de vendas totais no varejo. Esse crescimento mudou as preferências do consumidor para compras on -line, representando uma ameaça substancial aos pontos de venda tradicionais.

Além disso, em 2021, as vendas de varejo on -line aumentaram por 14.2% comparado ao ano anterior. Principais jogadores como a Amazon foram responsáveis ​​por quase 39% das vendas de comércio eletrônico dos EUA, demonstrando claramente a potência das alternativas on-line.

Expansão de desenvolvimentos de uso misto

Os desenvolvimentos de uso misto surgiram como alternativas competitivas aos formatos de varejo tradicionais. A tendência ganhou tração, com mais 2,200 Projetos de uso misto relatados pelo Urban Land Institute em 2022, combinando espaços residenciais, comerciais e de varejo. As propriedades nessas configurações geralmente apresentam várias comodidades e serviços que atraem consumidores, aumentando assim a concorrência por estabelecimentos de varejo padrão.

Além disso, o valor das propriedades de uso misto é projetado para crescer por 10% Anualmente, sublinhando ainda mais a mudança potencial nas preferências do consumidor em relação a esses desenvolvimentos abrangentes centrados na comunidade.

Surgimento de formatos alternativos de varejo

Formatos alternativos de varejo, incluindo lojas de desconto e shoppings, continuam a atrair consumidores sensíveis ao preço. Em 2022, as vendas de varejo com desconto alcançaram US $ 50 bilhões nos EUA, demonstrando um 20% Aumento de 2021. Além disso, as vendas de outlet shopping tiveram um aumento constante, com valores projetados atingindo US $ 63 bilhões até 2024.

Esses formatos não apenas oferecem preços competitivos, mas também atendem a segmentos de consumidores específicos, representando uma ameaça consistente aos varejistas de necessidade tradicional.

Popularidade de lojas pop-up e arrendamentos temporários

A ascensão do varejo pop-up reformulou estratégias de envolvimento do consumidor. Em 2022, o setor de varejo pop-up foi avaliado em aproximadamente US $ 10 bilhões, com mais 10,000 lojas pop-up lançadas nos EUA. Esta tendência é projetada para crescer por 15% Anualmente, pois as empresas aproveitam os espaços temporários para testar novos mercados e envolver os consumidores dinamicamente.

Mudança de consumidor para o varejo experimental

O varejo experimental ganhou popularidade, pois os consumidores buscam experiências imersivas de compras, em vez de meras transações. Aproximadamente 70% de millennials e os consumidores da geração Z preferem gastar em experiências sobre produtos, resultando em um 25% declínio nas compras tradicionais em alguns mercados. Essa mudança levou os varejistas a inovar em suas ofertas, mostrando que experiências envolventes podem atuar como substitutos do varejo tradicional.

Consequentemente, o setor de varejo de necessidade deve se adaptar a essa nova realidade, enfrentando a concorrência direta de estabelecimentos priorizando elementos experimentais.

The Necessity Retail REIT, Inc. (RTL) - As cinco forças de Porter: ameaça de novos participantes

Requisitos de capital altos para novos participantes de mercado

O desembolso inicial de capital para entrar no mercado de REIT de varejo é substancial. De acordo com a Associação Nacional de Trusts de Investimento Imobiliário (NAREIT), a média exigida capital patrimonial para a aquisição de uma única propriedade de varejo pode variar de ** US $ 5 milhões ** a ** $ 20 milhões **, dependendo do local e do tipo de propriedade. Essa barreira financeira significativa impede muitos novos participantes em potencial.

Extensos obstáculos regulatórios e de conformidade

Os novos participantes enfrentam vários desafios regulatórios, incluindo a conformidade com a Lei da Companhia de Investimentos de 1940 e as leis locais de zoneamento. O custo da conformidade pode ser alto, com cerca de US $ 100.000 ** a ** $ 800.000 ** exigidos anualmente apenas para taxas legais e de conformidade, dependendo do tamanho e do escopo das operações.

Relacionamentos estabelecidos com os principais inquilinos

Os REITs estabelecidos aproveitam os relacionamentos de longa data com os principais varejistas, o que pode afetar significativamente os termos do poder de negociação e do arrendamento. Por exemplo, os REITs de varejo de necessidade geralmente têm inquilinos que contribuem com um total combinado de ** 80%** para ** 90%** de renda de aluguel, com muitos desfrutando de arrendamentos de vários anos. Essa estrutura de relacionamento existente serve como uma barreira para novos participantes que tentam se estabelecer no mercado.

Economias de escala alcançadas pelos REITs existentes

Os REITs estabelecidos se beneficiam das economias de escala, reduzindo os custos por unidade. A partir do terceiro trimestre de 2023, a taxa média de despesa operacional para um REIT é de aproximadamente ** 15%**, enquanto novos participantes podem enfrentar taxas de despesas operacionais entre ** 25%** e ** 40%**. Essa disparidade na eficiência operacional pode afetar severamente a lucratividade dos novos participantes.

Barreiras relacionadas à saturação do mercado e escassez de localização privilegiada

O mercado de REIT de varejo, particularmente para o varejo de necessidade, está ficando cada vez mais saturado. Um relatório do Grupo de Costar em 2023 indicou que ** mais de 90%** dos principais espaços de varejo nas áreas urbanas já estão ocupadas. A escassez de locais privilegiados, juntamente com os altos custos de entrada, apresenta um desafio adicional a novos participantes do mercado.

Em resumo, navegar pelas complexidades do mercado imobiliário de varejo exige que a necessidade de varejo REIT, Inc. (RTL) permaneça astuto e adaptável. O Poder de barganha dos fornecedores é moldado por propriedades limitadas de alta qualidade e arrendamentos de longo prazo, o que restringe inerentemente a flexibilidade. Enquanto isso, o Poder de barganha dos clientes depende de sua capacidade de negociar termos favoráveis ​​e a busca constante por locais privilegiados. A rivalidade competitiva permanece intensa, iluminada pela presença de REITs diversificados e pela saturação observada em algumas regiões. Além disso, o ameaça de substitutos cresce à medida que o comércio eletrônico aumenta e as preferências do consumidor mudam para o varejo experimental. Finalmente, enquanto o ameaça de novos participantes é temperado por demandas significativas de capital e barreiras regulatórias, a paisagem permanece dinâmica e desafiadora.