¿Cuáles son las cinco fuerzas de Michael Porter de la necesidad Retail REIT, Inc. (RTL)?

En el mundo dinámico de los bienes raíces minoristas, es esencial comprender las fuerzas que dan forma al éxito comercial. El necesidad minorista REIT, Inc. (RTL) opera dentro de un panorama influenciado por poderes de negociación de proveedores y clientes, la intensidad de rivalidad competitiva, el inminente amenaza de sustitutos, y el Amenaza de nuevos participantes. Cada uno de estos factores teje intrincadamente en el tejido de la estrategia de mercado de RTL, presentando desafíos y oportunidades. ¿Curioso acerca de cómo estas fuerzas interactúan y afectan el posicionamiento de RTL? Sumerja más profundo para descubrir las complejidades en juego.

The Needity Retail Reit, Inc. (RTL) - Las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los proveedores

Número limitado de propiedades inmobiliarias minoristas de alta calidad

El mercado de propiedades minoristas de alta calidad se caracteriza por un suministro limitado, particularmente en ubicaciones deseables. Según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT), la tasa de capitalización promedio para REIT minoristas fue de alrededor del 5,5% en 2022. Esto indica un panorama competitivo donde los activos de alta calidad son escasos. La tasa de vacantes promedio en los mercados minoristas principales es de aproximadamente el 4.3%, enfatizando aún más las estrictas condiciones de suministro.

Los contratos de arrendamiento a largo plazo reducen las opciones de conmutación

El término de arrendamiento típico para las propiedades minoristas varía de 5 a 10 años, y muchos inquilinos firman acuerdos a largo plazo. Según los informes financieros de RTL, aproximadamente el 82% de sus arrendamientos están estructurados a largo plazo, lo que reduce la movilidad de los inquilinos y la susceptibilidad a los proveedores a presiones competitivas. Este compromiso a largo plazo aumenta la dependencia de los proveedores actuales, ya que el cambio se vuelve costoso y requiere mucho tiempo.

Alta dependencia de los desarrolladores inmobiliarios locales

Las operaciones de RTL están significativamente influenciadas por los desarrolladores de bienes raíces locales. A partir de 2022, más del 70% de las propiedades de RTL fueron desarrolladas o renovadas sustancialmente por un grupo selecto de desarrolladores locales. Esta concentración aumenta el poder de negociación de los proveedores, ya que RTL depende de estos desarrolladores para futuras adquisiciones y renovaciones de propiedades.

Influencia de los proveedores de servicios de administración de propiedades

La gestión de propiedades propiedad de RTL a menudo se contrata a proveedores de servicios externos. En 2023, se estimó que alrededor del 65% de los costos operativos son atribuibles a los servicios de administración de propiedades. Por lo tanto, estos proveedores pueden ejercer presión sobre RTL al aumentar las tarifas de servicio o limitar la calidad del servicio, lo que puede afectar la eficiencia operativa general y la rentabilidad.

Aumento potencial en el mantenimiento y los costos operativos

En los últimos años, RTL ha enfrentado una tendencia creciente en el mantenimiento y los costos operativos. En 2023, los gastos operativos totales aumentaron un 6,8% año tras año, en gran parte debido a presiones inflacionarias que afectan la mano de obra y los materiales. Específicamente, los costos de mantenimiento por pie cuadrado aumentaron a aproximadamente $ 3.15, lo que refleja una tendencia más amplia en el sector REIT, que vio aumentos promedio de aproximadamente 5% en el mantenimiento de la propiedad en todos los ámbitos.

The Needity Retail REIT, Inc. (RTL) - Las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los clientes

La capacidad de los inquilinos para negociar los términos de arrendamiento

El poder de negociación de los inquilinos en la negociación de términos de arrendamiento ha aumentado a medida que los mercados minoristas continúan evolucionando. En 2022, los términos de arrendamiento promedio para propiedades minoristas oscilaron entre 5 y 10 años, con inquilinos que negociaron alquileres base más bajas. Según el informe de 2022 de CBRE, las rentas minoristas disminuyeron en un promedio del 10% en áreas urbanas debido a la mayor potencia del inquilino.

Demanda de ubicaciones minoristas principales

Las ubicaciones minoristas principales siguen siendo muy buscadas. Según un informe de Análisis de Capital Real 2023, la tasa de vacantes en los corredores minoristas principales en los 50 principales mercados estadounidenses es del 4.5%, lo que refleja una fuerte demanda. Además, el espacio minorista de Clase A tiene una prima de alquiler promedio del 25% sobre las propiedades de Clase B y C. La mediana solicitar el alquiler de ubicaciones minoristas principales en áreas metropolitanas es de aproximadamente $ 40 por pie cuadrado.

Variedad de espacios minoristas alternativos disponibles

La abundancia de espacios minoristas alternativos, incluidos el comercio electrónico y las tiendas emergentes, ofrece a los inquilinos más opciones al negociar arrendamientos. La Federación Nacional de Minoristas informó un aumento del 27% en las ventas minoristas en línea en 2022, lo que condujo a una competencia intensificada para los minoristas tradicionales de ladrillo y mortero. Además, el aumento de los espacios minoristas de trabajo conjunto y flexibles ha diversificado aún más las opciones disponibles para los inquilinos.

La estabilidad financiera y la solvencia de los inquilinos

La estabilidad financiera y la solvencia de los inquilinos afectan significativamente su poder de negociación. A partir de 2023, los minoristas con calificaciones crediticias 'A' han podido asegurar negociaciones de arrendamiento promedio en un 10% menos que los términos anteriores, según el servicio de inversores de Moody. Además, los minoristas en dificultades representaron aproximadamente el 15% de los arrendamientos en 2022, como lo destacó la investigación de JLL.

Impacto de los ciclos económicos en la ocupación del inquilino

Los ciclos económicos afectan las tasas de ocupación de los inquilinos, influyendo así en el poder de negociación. Durante las recesiones económicas, las tasas generales de ocupación minorista pueden disminuir significativamente. En 2023, la tasa de vacantes minoristas de EE. UU. Se situó en 6.1%, principalmente influenciada por las presiones inflacionarias y los comportamientos cambiantes del consumidor, según lo informado por la Oficina del Censo de los Estados Unidos. Esta volatilidad económica otorga una mayor influencia a los inquilinos en las negociaciones de arrendamiento.

The Needity Retail REIT, Inc. (RTL) - Las cinco fuerzas de Porter: rivalidad competitiva

Intensa competencia entre REIT minoristas

El panorama competitivo para los fideicomisos de inversión inmobiliaria minorista (REIT) se caracteriza por un alto nivel de intensidad. A partir de 2023, el mercado minorista REIT tenía más de 40 entidades que cotizan en bolsa, compitiendo por una participación de la capitalización de mercado de aproximadamente $ 1.1 billones en el sector. Los jugadores clave incluyen Corporación de ingresos de Realty, Grupo de propiedades Simon, y American Tower Corporation.

Presencia de grandes REIT diversificados

Muchos REIT diversificados grandes dominan el paisaje, aprovechando su tamaño y recursos para crear ventajas competitivas. Por ejemplo, Simon Property Group, el REIT minorista más grande, informó una capitalización de mercado de aproximadamente $ 42 mil millones A partir del segundo trimestre de 2023, eclipsando enormemente a los jugadores más pequeños. Estas empresas más grandes pueden negociar mejores términos de arrendamiento y ofrecer espacios más atractivos a los inquilinos debido a su mayor estabilidad financiera.

Dinámica competitiva regional versus nacional

La competencia varía significativamente entre los actores regionales y nacionales. Los REIT centrados en región a menudo sirven a los mercados locales con estrategias específicas, mientras que los REIT nacionales se benefician de las economías de escala. Los cinco mejores REIT minoristas nacionales se administran 40% del espacio minorista total en los EE. UU., Mientras que los REIT regionales capturan aproximadamente 25% del mercado.

Diferenciación a través de la calidad y ubicación de la propiedad

La diferenciación sigue siendo crucial en la rivalidad competitiva entre los REIT minoristas. Las propiedades de alta calidad en ubicaciones Prime ofrecen alquileres más altos y tasas de vacantes más bajas. Por ejemplo, a partir de 2023, las propiedades ubicadas en los mercados urbanos de primer nivel promediaron las tasas de alquiler de $ 40 por pie cuadrado, en comparación con $ 25 por pie cuadrado en mercados secundarios. Además, las propiedades con servicios minoristas esenciales, como las tiendas de comestibles, han mostrado resiliencia durante las recesiones económicas, mejorando su conveniencia.

Saturación del mercado en centros minoristas clave

La saturación del mercado plantea un desafío significativo en los centros minoristas clave. Las principales ciudades, como Nueva York, Los Ángeles y Chicago, muestran una alta competencia, lo que lleva a un exceso de oferta de espacio minorista. A partir de 2023, la tasa de vacantes en los bienes raíces minoristas de Nueva York alcanzó aproximadamente 11%, indicando una presión competitiva sustancial. La introducción de nuevos desarrollos en estos mercados saturados puede conducir a una mayor disminución del alquiler y una mayor rotación de inquilinos.

The Needity Retail Reit, Inc. (RTL) - Las cinco fuerzas de Porter: amenaza de sustitutos

Crecimiento de comercio electrónico y compras en línea

El rápido crecimiento del comercio electrónico ha influido significativamente en el comportamiento del consumidor. A partir de 2023, las ventas de comercio electrónico de EE. UU. Representaron aproximadamente $ 1.03 billones, representando alrededor 15.3% de ventas minoristas totales. Este crecimiento ha cambiado las preferencias del consumidor hacia las compras en línea, lo que representa una amenaza sustancial para los puntos de venta minoristas tradicionales.

Además, en 2021, las ventas minoristas en línea aumentaron en 14.2% en comparación con el año anterior. Los principales jugadores como Amazon representaron casi 39% de las ventas de comercio electrónico de EE. UU., Demostrando claramente la potencia de las alternativas en línea.

Expansión de desarrollos de uso mixto

Los desarrollos de uso mixto han surgido como alternativas competitivas a los formatos minoristas tradicionales. La tendencia ha ganado tracción, con más 2,200 Proyectos de uso mixto reportados por el Urban Land Institute en 2022, combinando espacios residenciales, comerciales y minoristas. Las propiedades en estos entornos a menudo presentan diversas comodidades y servicios que atraen a los consumidores, aumentando así la competencia para los establecimientos minoristas estándar.

Además, se proyecta que el valor de las propiedades de uso mixto crece por 10% Anualmente, subrayando aún más el cambio potencial en las preferencias del consumidor hacia estos desarrollos integrales centrados en la comunidad.

Aparición de formatos minoristas alternativos

Los formatos minoristas alternativos, incluidas las tiendas de descuento y los centros comerciales, continúan atrayendo a los consumidores sensibles a los precios. En 2022, las ventas minoristas de descuento alcanzaron $ 50 mil millones en los Estados Unidos, demostrando un 20% Aumento de 2021. Además, las ventas de Outlet Mall han visto un aumento constante, con valores proyectados que alcanzan $ 63 mil millones para 2024.

Estos formatos no solo ofrecen precios competitivos, sino que también atienden a segmentos específicos de los consumidores, lo que representa una amenaza constante para los minoristas de necesidad tradicionales.

Popularidad de las tiendas emergentes y arrendamientos temporales

El aumento de la venta minorista emergente ha remodelado las estrategias de participación del consumidor. En 2022, el sector minorista emergente fue valorado en aproximadamente $ 10 mil millones, con más 10,000 tiendas emergentes lanzadas en todo los Estados Unidos, se proyecta que esta tendencia crece por 15% Anualmente, a medida que las empresas aprovechan los espacios temporales para probar nuevos mercados e involucrar a los consumidores dinámicamente.

Cambio de consumidor hacia el comercio minorista experimental

El comercio minorista experimental ha ganado popularidad a medida que los consumidores buscan experiencias de compra inmersivas en lugar de meras transacciones. Cerca de 70% de los millennials y los consumidores de la generación Z prefieren gastar en experiencias sobre productos, lo que resulta en un 25% disminuir en las compras tradicionales en algunos mercados. Este cambio ha llevado a los minoristas a innovar en sus ofertas, mostrando que las experiencias atractivas pueden actuar como sustitutos para el comercio minorista tradicional.

En consecuencia, la necesidad del sector minorista debe adaptarse a esta nueva realidad, enfrentando la competencia directa de los establecimientos que priorizan los elementos experimentales.

The Needity Retail REIT, Inc. (RTL) - Las cinco fuerzas de Porter: amenaza de nuevos participantes

Altos requisitos de capital para los nuevos participantes del mercado

El desembolso de capital inicial para ingresar al mercado minorista de REIT es sustancial. Según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Real Estate (NAREIT), el capital de capital requerido promedio para adquirir una sola propiedad minorista puede variar de ** $ 5 millones ** a ** $ 20 millones **, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad. Esta importante barrera financiera disuade a muchos nuevos participantes potenciales.

Extensos obstáculos regulatorios y de cumplimiento

Los nuevos participantes enfrentan numerosos desafíos regulatorios, incluido el cumplimiento de la Ley de Compañías de Inversión de 1940 y las leyes locales de zonificación. El costo de cumplimiento puede ser alto, con un estimado ** $ 100,000 ** a ** $ 800,000 ** requerido anualmente solo por tarifas legales y de cumplimiento, dependiendo del tamaño y el alcance de las operaciones.

Relaciones establecidas con inquilinos clave

Los REIT establecidos aprovechan las relaciones de larga data con los minoristas clave, lo que puede afectar significativamente el poder de negociación y los términos de arrendamiento. Por ejemplo, los REIT minoristas necesarios a menudo tienen inquilinos que contribuyen con un total combinado de ** 80%** a ** 90%** de ingresos de alquiler, y muchos disfrutan de arrendamientos de varios años. Este marco de relación existente sirve como una barrera para los nuevos participantes que intentan establecerse en el mercado.

Economías de escala logradas por REIT existentes

Los REIT establecidos se benefician de las economías de escala, reduciendo los costos por unidad. A partir del tercer trimestre de 2023, la relación promedio de gastos operativos para un REIT es aproximadamente ** 15%**, mientras que los nuevos participantes pueden enfrentar relaciones de gastos operativos entre ** 25%** y ** 40%**. Esta disparidad en la eficiencia operativa puede afectar severamente la rentabilidad para los nuevos participantes.

Barreras relacionadas con la saturación del mercado y la escasez de ubicación principal

El mercado minorista de REIT, particularmente para la venta minorista necesaria, se está saturando cada vez más. Un informe de Costar Group en 2023 indicó que ** más del 90%** de espacios minoristas principales en áreas urbanas ya están ocupados. La escasez de ubicaciones principales junto con los altos costos de entrada presenta un desafío adicional para los nuevos actores del mercado.

En resumen, la navegación de las complejidades del mercado inmobiliario minorista exige que la necesidad Retail REIT, Inc. (RTL) sea astuta y adaptable. El poder de negociación de proveedores está formado por propiedades limitadas de alta calidad y arrendamientos a largo plazo, que restringen inherentemente la flexibilidad. Mientras tanto, el poder de negociación de los clientes depende de su capacidad para negociar términos favorables y la búsqueda constante de ubicaciones principales. La rivalidad competitiva sigue siendo intensa, iluminada por la presencia de REIT diversificados y la saturación observada en algunas regiones. Además, el amenaza de sustitutos crece a medida que aumenta el comercio electrónico y las preferencias de los consumidores cambian hacia el comercio minorista experimental. Finalmente, mientras el Amenaza de nuevos participantes está atenuado por importantes demandas de capital y barreras regulatorias, el paisaje sigue siendo dinámico y desafiante.