¿Cuáles son las cinco fuerzas de las propiedades de crecimiento de servitage del portero (SRG)?
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Seritage Growth Properties (SRG) Bundle
En el intrincado mundo de los fideicomisos de inversión inmobiliaria, entendiendo la dinámica de Poder de negociación puede dar forma significativamente la estrategia de una empresa. Para las propiedades de crecimiento de la servidumbre (SRG), la interacción de proveedor, clientesy feroz rivalidad competitiva Ilumina los desafíos y las oportunidades en el mercado. Además, el ascenso amenaza de sustitutos y barreras presentadas por nuevos participantes Defina el paisaje en el que opera SRG. Sumerja más profundamente para desentrañar cómo estas fuerzas no solo afectan el modelo de negocio de SRG sino que también influyen en el futuro de los espacios minoristas.
Propiedades de crecimiento de Seritage (SRG) - Las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los proveedores
Número limitado de contratistas de propiedades
La industria de la construcción de propiedades se caracteriza por un número limitado de contratistas especializados en renovación y desarrollo. A partir de 2023, las estimaciones sugieren que hay aproximadamente 50,000 empresas de construcción generales en los EE. UU., Con un pequeño porcentaje (alrededor 5%) Calificado para renovaciones especializadas de propiedades minoristas. Esta concentración brinda a los contratistas un poder de negociación significativo.
Se requiere experiencia de renovación especializada
Los proyectos de renovación, especialmente aquellos que involucran grandes propiedades minoristas, requieren conocimiento especializado. La creciente demanda de prácticas de construcción sostenibles agrega complejidad a los esfuerzos de renovación. Según un informe de McKinsey, 78% De las empresas en este sector enfrentan dificultades para obtener mano de obra calificada con experiencia específica en la renovación, lo que lleva a un mayor poder de negociación de proveedores.
Dependencia crítica de los servicios de servicios públicos
Los servicios de servicios públicos son esenciales para la operación y la renovación de la propiedad. En los EE. UU., El costo promedio de servicios públicos para propiedades comerciales en 2022 fue aproximadamente $2.10 por pie cuadrado anualmente. En áreas con proveedores de servicios públicos limitados, la dependencia aumenta el poder del proveedor para dictar los precios. Un ejemplo notable es California, donde los costos de servicios públicos se encuentran entre los más altos de la nación.
Dependencia de las leyes locales de zonificación
Las leyes de zonificación varían significativamente en todas las regiones y pueden influir en el costo y la disponibilidad de servicios. En áreas urbanas densamente pobladas, el cumplimiento de las regulaciones de zonificación puede aumentar los plazos del proyecto 20%-30% y costos por 10%-15%. Estos marcos legales pueden dar a los proveedores conocimiento de las regulaciones locales una ventaja competitiva y un poder de negociación más fuerte.
Escasez de tierra en lugares principales
La escasez de tierras en las áreas urbanas primarias mejora la energía del proveedor. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York, los precios de la tierra van desde $500 a $1,500 por pie cuadrado, dependiendo de la ubicación. Esta escasez a menudo obliga a los desarrolladores inmobiliarios a confiar en proveedores específicos y experimentados que pueden navegar altos costos y una disponibilidad limitada.
Altos costos de cambio para proveedores
El cambio de proveedores en el dominio de construcción y renovación puede incurrir en costos significativos. Estos costos pueden incluir reentrenamiento, retrasos en los plazos del proyecto y la pérdida de relaciones establecidas. Las estimaciones sugieren que el costo de cambio promedio para un contratista en el sector inmobiliario comercial puede variar desde $150,000 a $500,000 por proyecto.
Variaciones de costo laboral regional
La variabilidad en los costos laborales por región puede afectar la dinámica de la negociación. Por ejemplo, la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. Informó que en 2022, el salario promedio por hora para los trabajadores de la construcción varió desde $18 en las zonas rurales para ver $45 en las principales áreas metropolitanas. Esta disparidad puede empoderar a los proveedores en regiones de alto costo para negociar mejores precios y términos.
| Factor | Detalles | Impacto en el poder de negociación de proveedores |
|---|---|---|
| Número de contratistas | Aproximadamente 50,000 empresas de construcción en general, 5% especializadas en minorista | Alto |
| Experiencia de renovación especializada | El 78% de las empresas les resulta difícil obtener mano de obra especializada | Alto |
| Costos de servicios públicos | Costo promedio: $ 2.10/pies cuadrados anualmente (California más alto) | Medio |
| Regulaciones de zonificación | Aumento de los costos del proyecto en un 10%-15%, líneas de tiempo en un 20%-30% | Medio |
| Precios de la tierra | Ciudad de Nueva York: $ 500- $ 1,500/pies cuadrados | Alto |
| Costos de cambio | $ 150,000 a $ 500,000 por proyecto | Alto |
| Costos laborales regionales | $ 18 en áreas rurales a más de $ 45 en áreas metropolitanas | Medio |
Propiedades de crecimiento de Seritage (SRG) - Cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los clientes
Los inquilinos minoristas tienen muchas opciones de arrendamiento
En el entorno minorista actual, los inquilinos tienen numerosas opciones de arrendamiento debido a la gran oferta de espacios minoristas. A partir de 2023, aproximadamente 14 mil millones de pies cuadrados del espacio comercial está disponible en los Estados Unidos. Con 100,000 Los establecimientos minoristas, la competencia entre los propietarios aumenta, dando a los inquilinos más opciones.
Las altas tasas de vacantes aumentan la energía del inquilino
A mediados de 2023, la tasa de vacantes nacional para propiedades minoristas es de aproximadamente 4.7%, que es un ligero aumento en comparación con los años anteriores. Las altas tasas de vacantes permiten a los minoristas negociar términos de arrendamiento más favorables, ya que los propietarios buscan llenar espacios vacíos.
Contratos de arrendamiento personalizables
Los propietarios como las propiedades de crecimiento de Seritage ofrecen contratos de arrendamiento personalizables, lo que permite a los inquilinos negociar términos específicos. El término de arrendamiento promedio en la industria minorista está cerca 5 a 10 años, con opciones de renovación. Esta flexibilidad puede mejorar significativamente el poder de negociación de los inquilinos.
La volatilidad del sector minorista afecta la demanda
El sector minorista ha experimentado una volatilidad significativa en los últimos años. Las ventas de comercio electrónico contabilizaron 14.5% de ventas minoristas totales en 2023, influyendo en la demanda de espacio minorista físico. Este cambio alienta a los inquilinos a aprovechar su posición al ingresar a las negociaciones de arrendamiento.
Las grandes cadenas minoristas pueden negociar mejores términos
Grandes cadenas minoristas como Walmart y Target poseen un poder de negociación sustancial debido a su tamaño. Walmart, por ejemplo, informó sobre $ 600 mil millones en ingresos anuales en 2023. Dicha fortaleza financiera permite a los principales minoristas exigir rentas más bajas y condiciones de arrendamiento más favorables, aumentando así la presión competitiva en los propietarios más pequeños.
Mayor demanda de propiedades de uso mixto
Hay un mayor interés en los desarrollos de uso mixto, con el mercado proyectado para crecer a una tasa compuesta anual de 4.7% hasta 2025. Esta tendencia permite a los inquilinos más opciones, ya que prefieren propiedades que combinan espacios residenciales, minoristas y comerciales, dándoles apalancamiento adicional al negociar arrendamientos.
Retención del inquilino crucial para la estabilidad de los ingresos
Para las propiedades de crecimiento de seritage, la retención de inquilinos es esencial para la estabilidad de los ingresos. En 2023, la compañía informó un 75% Tasa de retención para sus inquilinos existentes, subrayando la importancia de mantener relaciones con los minoristas para garantizar flujos de ingresos predecibles. No retener a los inquilinos podría conducir a mayores tasas de vacantes, reduciendo aún más su poder de negociación.
| Factor | Detalles | Impacto |
|---|---|---|
| Suministro de espacio comercial | 14 mil millones de pies cuadrados disponibles | Alta competencia entre los propietarios |
| Tasa de vacantes nacional | 4.7% a mediados de 2023 | Aumento del poder de negociación del inquilino |
| Término de arrendamiento promedio | 5 a 10 años | Flexibilidad para los inquilinos |
| Influencia del comercio electrónico | 14.5% de las ventas minoristas totales | Presión sobre el espacio minorista físico |
| Ingresos anuales de Walmart | $ 600 mil millones | Palancamiento de negociación para grandes minoristas |
| Crecimiento del mercado de uso mixto | CAGR de 4.7% hasta 2025 | Más opciones para inquilinos |
| Tasa de retención de inquilinos | 75% en 2023 | Estabilidad de ingresos para los propietarios |
Propiedades de crecimiento de Seritage (SRG) - Cinco fuerzas de Porter: rivalidad competitiva
Alta competencia de otros REIT
A partir de 2023, las propiedades de crecimiento de Seritage compiten con aproximadamente 200 Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en los Estados Unidos. Los principales competidores incluyen Simon Property Group, Taubman Centers y Brookfield Properties, que tienen capitalizaciones de mercado significativamente mayores. Por ejemplo, Simon Property Group tiene una capitalización de mercado de alrededor $ 43 mil millones, en comparación con la capitalización de mercado de Seritage de aproximadamente $ 1.2 mil millones.
Intensa competencia por bienes inmuebles Prime
Seritage enfrenta una intensa competencia por las ubicaciones de bienes raíces principales, particularmente en áreas urbanas y zonas minoristas de alto tráfico. El precio promedio por pie cuadrado para el espacio comercial principal en los Estados Unidos ha alcanzado aproximadamente $45, mientras que la capacidad de Seritage para asegurar propiedades en lugares similares está limitada por la competencia de los jugadores establecidos.
Guerras de precios entre los propietarios minoristas
En los últimos años, las guerras de precios entre los propietarios minoristas se han intensificado, lo que lleva a una disminución en las tasas de alquiler. La reducción promedio de la tasa de alquiler observada en el sector minorista estaba cerca 15% a 20% Debido a estrategias de arrendamiento agresivas de los competidores. Esta presión afecta las fuentes de ingresos y la rentabilidad de Seritage.
Altos costos de marketing para atraer inquilinos
Para atraer inquilinos, Seritage incurre en costos de marketing significativos. El gasto promedio de marketing anual para propiedades minoristas es aproximadamente $1.50 Por pie cuadrado, que puede afectar considerablemente los márgenes operativos de Seritage, dado su enfoque en la reurbanización minorista.
Competencia por el comercio electrónico que impacta los espacios minoristas
El aumento del comercio electrónico continúa afectando significativamente el sector minorista. En 2022, las ventas en línea representaron aproximadamente 14.5% De las ventas minoristas totales en los EE. UU. Este cambio en el comportamiento del consumidor ha presionado a los propietarios minoristas, incluida Seritage, para ajustar sus estrategias para la utilización del espacio físico.
Competidores establecidos con arrendamientos a largo plazo
Seritage compite con competidores establecidos que tienen arrendamientos a largo plazo con las principales cadenas minoristas. Por ejemplo, Simon Property Group ha terminado 1,000 inquilinos, muchos de los cuales tienen arrendamientos que se extienden hasta 10 años. Esto crea una barrera de entrada para Seritage, ya que adquirir inquilinos en ubicaciones principales se vuelve cada vez más competitiva.
Creciente competencia para proyectos de reutilización adaptativa
A medida que evolucionan las propiedades minoristas, la competencia por proyectos de reutilización adaptativa ha aumentado. Según los datos del Urban Land Institute, más 60% De los desarrolladores inmobiliarios de EE. UU. Ahora se dedican a proyectos de reutilización adaptativa, lo que intensifica la competencia por las propiedades disponibles. Seritage a menudo compite por estas oportunidades contra otros desarrolladores con recursos sustanciales.
| Factor | Datos |
|---|---|
| Número de REIT que se negocian públicamente | ~200 |
| Caut de mercado de Simon Property Group | $ 43 mil millones |
| Tapa de mercado de las propiedades de crecimiento de seritage | $ 1.2 mil millones |
| Precio promedio por pie cuadrado (Prime Retail) | $45 |
| Reducción promedio de la tasa de alquiler | 15% a 20% |
| Gastos promedio de marketing por pie cuadrado | $1.50 |
| Ventas en línea como porcentaje de ventas minoristas totales (2022) | 14.5% |
| Número de inquilinos (Simon Property Group) | 1,000+ |
| Porcentaje de desarrolladores involucrados en proyectos de reutilización adaptativa | 60% |
Propiedades de crecimiento de Seritage (SRG) - Cinco fuerzas de Porter: amenaza de sustitutos
El crecimiento del comercio electrónico reduce la necesidad de tiendas físicas
El rápido crecimiento del comercio electrónico ha afectado significativamente el comercio minorista tradicional. En 2021, las ventas de comercio electrónico en los Estados Unidos alcanzaron aproximadamente $ 870 mil millones y se proyecta que excedan $ 1.5 billones para 2025.
Cambiar hacia estrategias minoristas omnicanal
Los minoristas adoptan cada vez más estrategias omnicanal para integrar experiencias de compra en línea y fuera de línea. Según un informe de 2022, alrededor 73% de los consumidores prefieren una experiencia de compra perfecta en todos los canales. Los minoristas que implementan estrategias omnicanal vieron un aumento promedio de los ingresos de 26%.
Espacios de trabajo conjunto que reemplazan las oficinas tradicionales
El surgimiento de los espacios de trabajo conjunto, estimulados por las tendencias de trabajo remotas, ha transformado las necesidades de la oficina. A partir de 2023, se espera que los espacios de trabajo conjunto tengan en cuenta 30% de espacio de oficina arrendado, arriba de 20% en 2020. En particular, compañías como Wework informaron un crecimiento de la membresía de aproximadamente 40% en áreas urbanas.
Urbanización que conduce a usos alternativos de la tierra
La urbanización está cambiando la dinámica del uso de la tierra. Alrededor 80% Se proyecta que la población de EE. UU. Residir en áreas urbanas para 2050. Este cambio fomenta la reutilización de espacios minoristas para desarrollos residenciales o de uso mixto, lo que afecta la demanda de ubicaciones minoristas tradicionales.
Experiencias de compras virtuales ganando tracción
El avance de la tecnología ha llevado a una mayor adopción de las compras virtuales. En 2021, más de 40% de los consumidores participaron en alguna forma de experiencia de compra virtual. Se espera que el mercado de la realidad virtual (VR) en el comercio minorista crezca a $ 1.6 mil millones para 2025.
Aumento de conceptos minoristas emergentes
Pop-Up Retail ha aumentado, proporcionando experiencias de compra temporales. Según un informe de 2022, alrededor 67% de las marcas informadas utilizando tiendas emergentes como estrategia de marketing, con los ingresos esperados de las tiendas emergentes para alcanzar $ 10 mil millones anualmente dentro de los próximos años.
Desarrollos de uso mixto que ofrece opciones diversificadas
Los desarrollos de uso mixto están ganando popularidad a medida que combinan espacios residenciales, comerciales y recreativos. En 2023, se estimó que los desarrollos de uso mixto representan aproximadamente $ 50 mil millones de transacciones anuales de bienes raíces en los EE. UU.
| Tendencia | Impacto | Datos estadísticos |
|---|---|---|
| Crecimiento del comercio electrónico | Reducción de la demanda de tiendas físicas | Proyectado para exceder los $ 1.5 billones para 2025 |
| Estrategias omnicanal | Aumento de los ingresos | Aumento promedio de ingresos del 26% |
| Espacios de trabajo conjunto | Cambio de demanda de la oficina | Se espera que represente más del 30% del espacio de oficina arrendado para 2023 |
| Urbanización | Usos alternativos de la tierra | El 80% esperado de la población estadounidense en áreas urbanas para 2050 |
| Compras virtuales | Mayor compromiso del consumidor | Se espera que el mercado crezca a $ 1.6 mil millones para 2025 |
| Minorista emergente | Experiencias de compra temporales | Ingresos esperados de $ 10 mil millones anualmente |
| Desarrollos de uso mixto | Opciones inmobiliarias diversificadas | Representa aproximadamente $ 50 mil millones en transacciones anuales |
Propiedades de crecimiento de Seritage (SRG) - Las cinco fuerzas de Porter: amenaza de nuevos participantes
Altos requisitos de inversión de capital
El sector de fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), particularmente propiedades minoristas, requiere una inversión de capital sustancial. Por ejemplo, el precio promedio por pie cuadrado para bienes raíces comerciales puede variar de $ 200 a más de $ 600, dependiendo de la ubicación y las condiciones del mercado. Las inversiones actuales de Seritage Growth Properties totalizan aproximadamente $ 550 millones en sus proyectos de reurbanización al final del segundo trimestre de 2023.
Barreras regulatorias en bienes raíces
Los nuevos participantes enfrentan desafíos debido a regulaciones estrictas y leyes de zonificación que rigen el desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, obtener un permiso de construcción puede llevar desde unas pocas semanas hasta varios meses, dependiendo de las regulaciones locales. Además, los costos de cumplimiento pueden variar desde $15,000 a $50,000 o más, complicando la entrada al mercado.
Necesidad de relaciones de inquilinos establecidas
Establecer relaciones de inquilinos confiables es crucial en el sector minorista. Seritage ha terminado 130 Inquilinos, incluidas las principales marcas como Sears y Kmart. La fortaleza de estas relaciones afecta las negociaciones de arrendamiento y las tasas de retención, que son esenciales para que los nuevos participantes consideren, ya que la lealtad del inquilino a menudo se traduce en estabilidad.
Fuerte reputación de la marca de los titulares
El mercado inmobiliario minorista tiene jugadores arraigados con una fuerte reputación, como Simon Property Group y Brookfield Property Partners. Seritage Growth Properties, que opera bajo una marca reconocible, aprovecha su presencia de mercado establecida, lo que hace que sea difícil que los nuevos participantes compitan de manera efectiva.
Economías de escala para REIT existentes
Los REIT existentes como Seritage se benefician de las economías de escala en los costos de administración y desarrollo de propiedades. Por ejemplo, las empresas más grandes pueden administrar propiedades a un costo operativo de aproximadamente $10 a $12 por pie cuadrado, mientras que los participantes más pequeños pueden incurrir en costos más $15 por pie cuadrado, impactando su capacidad para competir en los precios.
Intensa competencia por ubicaciones principales
La competencia por los bienes inmuebles minoristas principales es feroz, con un número significativo de postores por propiedades deseables. Según un informe de CBRE, aproximadamente 60% De los espacios minoristas disponibles son muy buscados, elevando los precios y dificultan que los nuevos participantes aseguren ubicaciones sin incurrir en altos costos.
Barreras planteadas por las regulaciones locales de zonificación
Las leyes locales de zonificación afectan significativamente a los nuevos participantes. El cumplimiento de las ordenanzas de zonificación a menudo requiere ajustes que requieren mucho tiempo y puede sumar $25,000 en tarifas. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York, casi 70% de las propiedades están sujetas a regulaciones de zonificación especiales, lo que complica el proceso de desarrollo para los recién llegados.
| Factor | Datos |
|---|---|
| Precio promedio por pie cuadrado | $200 - $600 |
| Seritage Growth Properties Investments | $ 550 millones |
| Costos de cumplimiento del permiso de construcción | $15,000 - $50,000 |
| Número de inquilinos (Seritage) | 130 |
| Costo operativo por pie cuadrado (empresas más grandes) | $10 - $12 |
| Costo operativo por pie cuadrado (empresas más pequeñas) | >=$15 |
| Espacios minoristas muy buscados | 60% |
| Costos de cumplimiento de zonificación local | $25,000 |
| Propiedades sujetas a regulaciones especiales de zonificación (NYC) | 70% |
En resumen, las propiedades de crecimiento de seritage (SRG) navega por un paisaje complejo formado por las cinco fuerzas de Michael Porter, donde poder de negociación de proveedores está limitado por opciones limitadas y necesidades especializadas, mientras que poder de negociación de los clientes prospera en medio de la volatilidad minorista. El rivalidad competitiva es feroz, impulsado tanto por los REIT tradicionales como por la auge esfera de comercio electrónico, desafiando la adaptabilidad de SRG. Además, el amenaza de sustitutos Avesan grandes, a medida que las experiencias minoristas innovadoras y el desarrollo urbano remodelan la demanda del mercado. Finalmente, el Amenaza de nuevos participantes sigue siendo significativo, mantenido a raya por requisitos sustanciales de capital y obstáculos regulatorios. Juntas, estas fuerzas ilustran el intrincado equilibrio que SRG debe mantener para prosperar en un mercado inmobiliario en evolución continuamente en evolución.
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